Cómo Registrar tu Vivienda de Uso Turístico: Guía Paso a Paso

¿Por qué es obligatorio registrar tu VUT?

En España, operar una vivienda de uso turístico sin registro es ilegal y puede conllevar multas de hasta 600.000€ en casos graves. El registro es obligatorio en todas las comunidades autónomas.

Requisitos generales (comunes a todas las CCAA)

1. Cédula de habitabilidad

Certifica que la vivienda cumple condiciones mínimas de habitabilidad.

• Dónde solicitar la: Ayuntamiento o arquitecto técnico
• Validez: 10 años (varía según CCAA)
• Coste: 50-200€

2. Certificado energético

Obligatorio desde 2013 para alquilar viviendas.

• Quién lo emite: Técnico certificado (arquitecto, ingeniero)
• Coste: 80-150€
• Validez: 10 años
• Dónde registrarlo: Registro de certificados energéticos de tu CCAA

3. Seguro de responsabilidad civil

Obligatorio en algunas comunidades autónomas.

• Cobertura mínima: Varía según CCAA (normalmente 300.000-600.000€)
• Coste anual: 100-250€

4. Licencia de actividad (en algunas CCAA)

Necesaria en comunidades como Cataluña y Baleares.

Proceso de registro por comunidades autónomas

Madrid

Muy restrictivo - Solo viviendas con acceso independiente desde la calle.

Requisitos adicionales:

• Acceso independiente obligatorio
• No se permiten VUT en edificios residenciales con portal común
• Limitación del 10% por edificio
• Prohibición en distrito Centro (salvo licencias anteriores)

Proceso:

1. Verificar que tu vivienda cumple requisitos
2. Reunir documentación
3. Solicitud telemática en Comunidad de Madrid
4. Pago de tasas (varía)
5. Espera resolución (hasta 3 meses)
6. Silencio administrativo: NEGATIVO (si no responden = denegado)

Cataluña (Barcelona)

Muy restrictivo - Moratoria en Barcelona ciudad.

Requisitos adicionales:

• Licencia de actividad obligatoria
• Autorización de la comunidad de vecinos
• Plano de distribución sellado por técnico
• Seguro de responsabilidad civil obligatorio

Zonas con moratoria:

• Barcelona ciudad: No se conceden nuevas licencias
• Girona, Tarragona: Limitaciones en zonas saturadas

Proceso:

1. Verificar que la zona permite VUT
2. Obtener licencia de actividad del ayuntamiento
3. Declaración responsable en Turisme de Catalunya
4. Obtención inmediata del número HUTB

Andalucía

Relativamente permisivo - Declaración responsable.

Requisitos:

• Cédula de habitabilidad
• Certificado energético
• Planos de la vivienda
• Memoria descriptiva

Proceso:

1. Reunir documentación
2. Presentar declaración responsable en Registro de Turismo de Andalucía
3. Pago de tasas (aprox. 50€)
4. Obtención inmediata del número VFT
5. Placa identificativa obligatoria

Comunidad Valenciana

Permisivo con limitaciones en zonas saturadas.

Requisitos adicionales:

• Superficies mínimas obligatorias (25m² para estudios)
• Seguro de responsabilidad civil obligatorio
• Equipamiento mínimo (cocina equipada, WiFi, TV)

Limitaciones por zonas:

• Valencia ciudad (Ciutat Vella): Moratoria en algunas zonas
• Benidorm: Muy regulado
• Gandía (playa): Limitado

Proceso:

1. Verificar si tu zona permite VUT
2. Reunir documentación
3. Declaración responsable en Generalitat Valenciana
4. Obtención inmediata del número VT

País Vasco

Cada provincia tiene su propio registro.

• Vizcaya: Registro en Diputación Foral
• Guipúzcoa: Registro en Gobierno Vasco
• Álava: Registro provincial

Baleares

Muy regulado - Limitaciones estrictas.

Requisitos adicionales:

• Licencia turística obligatoria
• Zonas especiales con prohibición total (algunos municipios)
• Limitación de días al año en algunas zonas

Canarias

Regulado - Varía por isla.

• Tenerife y Gran Canaria: Más regulado
• Resto de islas: Más permisivo

Documentación común necesaria

Para todas las comunidades:

• DNI/NIE del propietario
• Escrituras de la propiedad o contrato de arrendamiento
• Cédula de habitabilidad en vigor
• Certificado energético registrado
• Planos de la vivienda
• Fotografías de todas las estancias
• Justificante de pago de IBI

Documentación adicional según CCAA:

• Póliza de seguro de responsabilidad civil
• Autorización de la comunidad de propietarios (si estatutos lo requieren)
• Licencia de actividad
• Memoria descriptiva del inmueble
• Declaración responsable firmada

Costes totales del registro

Costes fijos (necesarios en todas las CCAA):

• Cédula de habitabilidad: 50-200€
• Certificado energético: 80-150€
• Tasas de registro: 50-150€
• Placa identificativa: 20-50€
• Total mínimo: 200-550€

Costes adicionales (según CCAA):

• Seguro de responsabilidad civil: 100-250€/año
• Licencia de actividad: 300-1.000€ (Cataluña, Baleares)
• Asesoría legal: 300-600€ (recomendado en zonas restrictivas)
• Total con adicionales: 700-2.400€

Plazos de tramitación

• Declaración responsable (Valencia, Andalucía): Inmediato (mismo día)
• Registro con verificación (País Vasco): 1-3 meses
• Licencia previa (Madrid, Cataluña): 3-6 meses

Obligaciones tras obtener el registro

1. Placa identificativa

Obligatoria en lugar visible junto a la puerta de entrada.

2. Publicar número de registro

En todos los anuncios (Airbnb, Booking, etc.).

3. Registro de huéspedes

En SES.HOSPEDAJES (desde diciembre 2024).

4. Hoja de reclamaciones

Disponible para huéspedes.

5. Normas de uso

Proporcionar al huésped.

6. Seguro (si obligatorio)

Mantener póliza vigente.

Sanciones por operar sin registro

Infracciones graves:

• Operar sin registro: 3.000 - 150.000€
• No publicar número de registro: 3.000 - 30.000€
• No tener placa identificativa: 1.000 - 3.000€

Infracciones muy graves:

• Reincidencia: 150.000 - 600.000€
• Operar tras orden de cese: Hasta 600.000€

¿Puedo operar mientras espero el registro?

• Declaración responsable (Valencia, Andalucía): SÍ, desde el momento de presentarla
• Licencia previa (Madrid, Cataluña): NO, debes esperar a tenerla

Alternativas si no puedes obtener licencia

1. Alquiler de temporada (más de 30 días)

No requiere licencia VUT, pero debe ser temporal (trabajo, estudios).

2. Alquiler tradicional

LAU de larga duración (mínimo 6 meses).

3. Venta

Si no es viable alquilar turísticamente.

Consejos finales

• Verifica primero si tu zona permite VUT antes de invertir
• Consulta con asesor legal en zonas restrictivas
• No inviertas sin confirmar viabilidad legal
• Mantente actualizado sobre cambios normativos
• Considera zonas menos reguladas si empiezas

Última actualización: Enero 2026