Tengo que hacer factura a cada huesped de Airbnb?

La respuesta rapida

Si solo alquilas la vivienda sin servicios complementarios: NO estas obligado a facturar al huesped. Tus ingresos tributan como rendimiento del capital inmobiliario en el IRPF y la operacion esta exenta de IVA.

Si ofreces servicios complementarios (limpieza durante la estancia, desayuno, recepcion, lavanderia): SI estas obligado. En ese caso se considera actividad de hospedaje, sujeta a IVA del 10%, y debes emitir factura.

Esta diferencia es la clave de todo. Y la mayoria de propietarios que alquilan en Airbnb o Booking no estan obligados a facturar, porque solo ponen la vivienda a disposicion del huesped sin prestar servicios adicionales.

---

Que son exactamente los "servicios complementarios"

La Direccion General de Tributos (DGT) ha definido en multiples consultas vinculantes que se consideran servicios propios de la industria hotelera aquellos que van mas alla de la mera puesta a disposicion del inmueble.

SI son servicios complementarios (activan la obligacion de facturar):

• Limpieza periodica durante la estancia (no solo al entrar y salir)
• Cambio de ropa de cama y toallas durante la estancia
• Recepcion presencial con atencion al cliente
• Servicio de desayuno u otras comidas
• Servicio de lavanderia durante la estancia
• Custodia de equipaje antes del check-in o despues del check-out
• Servicio de transfer o transporte organizado

NO son servicios complementarios (no activan la obligacion):

• Limpieza solo al inicio y al final de cada estancia
• Entrega de llaves (presencial, con lockbox o cerradura inteligente)
• Proporcionar ropa de cama y toallas al inicio
• Poner a disposicion un manual digital con informacion del apartamento
• Dejar productos basicos de cortesia (gel, champu, papel higienico)
• Tener WiFi disponible
• Proporcionar electrodomesticos (lavadora, lavavajillas, cafetera)

La linea critica la marca la limpieza. Si limpias solo entre estancias, no hay servicio complementario. Si limpias cada 3 dias mientras el huesped esta alojado, si lo hay.

---

Caso 1: Alquiler sin servicios (la mayoria de hosts)

Este es el escenario mas habitual. Alquilas tu vivienda amueblada, entregas llaves (o usas lockbox), y limpias entre una estancia y la siguiente.

Obligaciones fiscales:

• IVA: Exento (articulo 20.1.23 de la Ley 37/1992 del IVA)
• IRPF: Rendimiento del capital inmobiliario. Se declara en la renta anual.
• Factura al huesped: No obligatoria. Puedes emitir un recibo si el huesped lo solicita, pero no estas obligado.
• Modelo 303: No aplica (exento de IVA)
• Modelo 347: Si un mismo inquilino supera los 3.005,06 EUR/ano, debes incluirlo
• Autonomo: No necesitas darte de alta en el RETA
• IAE: No necesitas alta en el Impuesto de Actividades Economicas

Gastos deducibles en la renta:

• IBI (proporcion de dias alquilados vs dias totales)
• Comunidad de propietarios (proporcion)
• Seguro del hogar (proporcion)
• Suministros (proporcion: luz, agua, gas, internet)
• Amortizacion del inmueble (3% sobre el valor de construccion, excluyendo el suelo)
• Gastos de conservacion y reparacion
• Comisiones de Airbnb, Booking o gestor
• Limpieza entre estancias
• Intereses de hipoteca (proporcion)

---

Caso 2: Alquiler con servicios complementarios

Si ofreces limpieza durante la estancia, desayuno, recepcion u otros servicios:

Obligaciones fiscales:

• IVA: 10% (tipo reducido de hospedaje)
• IRPF: Rendimiento de actividad economica (no del capital)
• Factura al huesped: Obligatoria para cada estancia
• Modelo 303: Declaracion trimestral de IVA
• Modelo 390: Resumen anual de IVA
• Modelo 130: Pago fraccionado trimestral de IRPF
• Autonomo: Necesitas alta en el RETA
• IAE: Alta en epigrafe 685 (alojamientos turisticos) o 686

La factura debe incluir:

• Tus datos fiscales (nombre/razon social, NIF, direccion)
• Datos del huesped (nombre, pais, documento)
• Numero correlativo de factura
• Fecha de emision
• Concepto: "Alojamiento del [fecha entrada] al [fecha salida]"
• Base imponible
• IVA 10%
• Total

---

Que pasa con Airbnb y Booking

Es importante entender que las plataformas no emiten factura por ti. Son intermediarios que cobran al huesped y te transfieren el importe menos su comision.

• Airbnb: te paga el importe de la reserva menos su comision de servicio (normalmente 3%). No emite factura al huesped en tu nombre.
• Booking: el huesped paga directamente en tu alojamiento en muchos casos. Booking te cobra una comision (15-18%) por separado.

Si estas obligado a facturar (porque ofreces servicios), la factura la emites tu. No la plataforma.

Dato critico sobre los importes

Los ingresos que declaras a Hacienda son los brutos (el importe total que pago el huesped por la estancia), no lo que recibes despues de comisiones. La comision de la plataforma es un gasto deducible aparte.

Ejemplo:

• El huesped paga 500 EUR
• Airbnb retiene 15 EUR (3%)
• Tu recibes 485 EUR
• Declaras como ingreso: 500 EUR
• Declaras como gasto: 15 EUR (comision)

---

Modelo 179: Hacienda ya tiene tus datos

Desde 2018, las plataformas digitales estan obligadas a informar a Hacienda de los ingresos de cada anfitrion mediante el Modelo 179 (cesion de viviendas con fines turisticos). Ademas, desde 2023, la directiva europea DAC7 refuerza esta obligacion.

Esto significa que Hacienda sabe exactamente cuanto has ingresado por cada plataforma. No declarar o declarar importes incorrectos (solo el neto en vez del bruto) es un riesgo real de inspeccion.

---

Casos especiales

Huesped extranjero

No cambia la obligacion. Da igual la nacionalidad del huesped: si estas obligado a facturar, facturas igual. Si estas exento, tambien.

Estancias largas (mas de 31 dias)

En muchas CCAA, las estancias superiores a 31 dias ya no se consideran alquiler turistico sino arrendamiento de vivienda, con otro regimen fiscal (exento de IVA y sin obligacion de factura en ningún caso).

Alquiler por habitaciones

El alquiler por habitaciones sigue reglas diferentes y puede generar rendimiento de actividad economica incluso sin servicios complementarios, dependiendo de la interpretacion de Hacienda y de la CCAA.

---

Como te ayuda Itineramio

Itineramio no es un software de facturacion para huespedes (eso es lo que hacen Holded, Billin o SumUp). Pero si gestionas propiedades de terceros y necesitas facturar tu comision al propietario con IVA, IRPF y VeriFactu, el modulo de gestion automatiza todo ese flujo.

Y si eres propietario sin servicios complementarios, el manual digital reduce las preguntas de tus huespedes sin necesidad de ofrecer servicios presenciales que activarian la obligacion de facturar.

---

Esta guia es orientativa y no sustituye el asesoramiento fiscal profesional. La casuistica puede variar segun la CCAA y la situacion particular. Consulta siempre con tu asesor fiscal antes de tomar decisiones.