¿Tengo que hacer factura a cada huésped de Airbnb?

La respuesta rápida

Si solo alquilas la vivienda sin servicios complementarios: NO estás obligado a facturar al huésped. Tus ingresos tributan como rendimiento del capital inmobiliario en el IRPF y la operación está exenta de IVA. Si ofreces servicios complementarios (limpieza durante la estancia, desayuno, recepción, lavandería): SÍ estás obligado. En ese caso se considera actividad de hospedaje, sujeta a IVA del 10%, y debes emitir factura. Esta diferencia es la clave de todo. Y la mayoría de propietarios que alquilan en Airbnb o Booking no están obligados a facturar, porque solo ponen la vivienda a disposición del huésped sin prestar servicios adicionales. ---

Qué son exactamente los "servicios complementarios"

La Dirección General de Tributos (DGT) ha definido en múltiples consultas vinculantes qué se consideran servicios propios de la industria hotelera: aquellos que van más allá de la mera puesta a disposición del inmueble.

SÍ son servicios complementarios (activan la obligación de facturar):

- Limpieza periódica durante la estancia (no solo al entrar y salir) - Cambio de ropa de cama y toallas durante la estancia - Recepción presencial con atención al cliente - Servicio de desayuno u otras comidas - Servicio de lavandería durante la estancia - Custodia de equipaje antes del check-in o después del check-out - Servicio de transfer o transporte organizado

NO son servicios complementarios (no activan la obligación):

- Limpieza solo al inicio y al final de cada estancia - Entrega de llaves (presencial, con lockbox o cerradura inteligente) - Proporcionar ropa de cama y toallas al inicio - Poner a disposición un manual digital con información del apartamento - Dejar productos básicos de cortesía (gel, champú, papel higiénico) - Tener WiFi disponible - Proporcionar electrodomésticos (lavadora, lavavajillas, cafetera) La línea crítica la marca la limpieza. Si limpias solo entre estancias, no hay servicio complementario. Si limpias cada 3 días mientras el huésped está alojado, sí lo hay. ---

Caso 1: Alquiler sin servicios (la mayoría de hosts)

Este es el escenario más habitual. Alquilas tu vivienda amueblada, entregas llaves (o usas lockbox), y limpias entre una estancia y la siguiente.

Obligaciones fiscales:

- IVA: Exento (artículo 20.1.23 de la Ley 37/1992 del IVA) - IRPF: Rendimiento del capital inmobiliario. Se declara en la renta anual. - Factura al huésped: No obligatoria. Puedes emitir un recibo si el huésped lo solicita, pero no estás obligado. - Modelo 303: No aplica (exento de IVA) - Modelo 347: Si un mismo inquilino supera los 3.005,06 EUR/año, debes incluirlo - Autónomo: No necesitas darte de alta en el RETA - IAE: No necesitas alta en el Impuesto de Actividades Económicas

Gastos deducibles en la renta:

- IBI (proporción de días alquilados vs días totales) - Comunidad de propietarios (proporción) - Seguro del hogar (proporción) - Suministros (proporción: luz, agua, gas, internet) - Amortización del inmueble (3% sobre el valor de construcción, excluyendo el suelo) - Gastos de conservación y reparación - Comisiones de Airbnb, Booking o gestor - Limpieza entre estancias - Intereses de hipoteca (proporción) ---

Caso 2: Alquiler con servicios complementarios

Si ofreces limpieza durante la estancia, desayuno, recepción u otros servicios:

Obligaciones fiscales:

- IVA: 10% (tipo reducido de hospedaje) - IRPF: Rendimiento de actividad económica (no del capital) - Factura al huésped: Obligatoria para cada estancia - Modelo 303: Declaración trimestral de IVA - Modelo 390: Resumen anual de IVA - Modelo 130: Pago fraccionado trimestral de IRPF - Autónomo: Necesitas alta en el RETA - IAE: Alta en epígrafe 685 (alojamientos turísticos) o 686

La factura debe incluir:

- Tus datos fiscales (nombre/razón social, NIF, dirección) - Datos del huésped (nombre, país, documento) - Número correlativo de factura - Fecha de emisión - Concepto: "Alojamiento del [fecha entrada] al [fecha salida]" - Base imponible - IVA 10% - Total ---

Qué pasa con Airbnb y Booking

Es importante entender que las plataformas no emiten factura por ti. Son intermediarios que cobran al huésped y te transfieren el importe menos su comisión. - Airbnb: te paga el importe de la reserva menos su comisión de servicio al anfitrión (varía según el modelo de comisión elegido, habitualmente entre el 3% y el 15%). No emite factura al huésped en tu nombre. - Booking: el huésped paga directamente en tu alojamiento en muchos casos. Booking te cobra una comisión (15-18%) por separado. Si estás obligado a facturar (porque ofreces servicios), la factura la emites tú. No la plataforma.

Dato crítico sobre los importes

Los ingresos que declaras a Hacienda son los brutos (el importe total que pagó el huésped por la estancia), no lo que recibes después de comisiones. La comisión de la plataforma es un gasto deducible aparte. Ejemplo: - El huésped paga 500 EUR - Airbnb retiene su comisión (ej. 15 EUR) - Tú recibes 485 EUR - Declaras como ingreso: 500 EUR - Declaras como gasto: 15 EUR (comisión) ---

Hacienda ya tiene tus datos

Las plataformas digitales están obligadas a informar a Hacienda de los ingresos de cada anfitrión. Desde 2023, la directiva europea DAC7 obliga a Airbnb, Booking y Vrbo a reportar automáticamente los datos de cada arrendador a la autoridad fiscal de su país. Además, en España existía el Modelo 179 (cesión de viviendas con fines turísticos), aunque su aplicación ha tenido vicisitudes legales. En cualquier caso, Hacienda dispone de los datos de las plataformas para cruzar con tu declaración. Esto significa que no declarar o declarar importes incorrectos (solo el neto en vez del bruto) es un riesgo real de inspección. ---

Casos especiales

Huésped extranjero

No cambia la obligación. Da igual la nacionalidad del huésped: si estás obligado a facturar, facturas igual. Si estás exento, también.

Estancias largas (más de 31 días)

En muchas CCAA, las estancias superiores a 31 días ya no se consideran alquiler turístico sino arrendamiento de vivienda, con otro régimen fiscal (exento de IVA y sin obligación de factura en ningún caso). El umbral exacto varía según la comunidad autónoma.

Alquiler por habitaciones

El alquiler por habitaciones sigue reglas diferentes y puede generar rendimiento de actividad económica incluso sin servicios complementarios, dependiendo de la interpretación de Hacienda y de la CCAA. ---

Cómo te ayuda Itineramio

Itineramio no es un software de facturación para huéspedes (eso es lo que hacen Holded, Billin o SumUp). Pero si gestionas propiedades de terceros y necesitas facturar tu comisión al propietario con IVA, IRPF y VeriFactu, el [módulo de gestión](/gestion-alquiler-vacacional) automatiza todo ese flujo. Y si eres propietario sin servicios complementarios, el [manual digital](/) reduce las preguntas de tus huéspedes sin necesidad de ofrecer servicios presenciales que activarían la obligación de facturar. --- *Esta guía es orientativa y no sustituye el asesoramiento fiscal profesional. La casuística puede variar según la CCAA y la situación particular. Consulta siempre con tu asesor fiscal antes de tomar decisiones.*

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