Desde el 1 de diciembre, tu piso turístico tendrá que darse de alta en Hacienda.
Salvo que hagas bien las cuentas. Con gestor, el mismo piso puede salirte a favor.
Si el Congreso convalida el Real Decreto-ley 29/2026.
- Alta en el IVA con el modelo 036, antes de cobrar la primera estancia que lo lleve.
- Un 303 cada trimestre, aunque no te salga nada que pagar.
- Un 10 % de IVA en cada estancia de 30 noches o menos. Si mantienes precios y no tienes gastos con IVA que restarte, ese 10 % sale de tu bolsillo.
25.000 € cada uno. Uno pierde con el IVA. El otro gana.
Mismas 200 noches, mismas 50 estancias, misma plataforma, mismas limpiezas, misma luz. Los dos mantienen precios: el huésped paga lo mismo que hoy y el IVA va dentro. Solo cambia una cosa: el piso A lo lleva su dueño; el piso B, un gestor que cobra un 20 % más su 21 % de IVA.
Sin gestor
Lo gestiona el dueño. Sus gastos con IVA: la plataforma, la limpieza, los suministros y la gestoría del IVA.
Con gestor
Lo mismo, más la factura del gestor: un 20 % y su 21 % de IVA, que ahora se resta.
Que quede claro: sin gestor te queda más dinero, porque no pagas comisión. Lo que cambia es lo que te hace el IVA. Al dueño que lo lleva solo, el 10 % le quita dinero; al que tiene gestor, la factura del gestor le da IVA que restarse y el año le sale a favor. Los importes son orientativos: cámbialos abajo y prueba los dos interruptores.
Cinco señales de que el 10 % te va a salir caro.
- 1No tienes gestor ni gastos con IVA
Si mantienes precios, el 10 % sale de lo que cobras. Sin facturas con IVA que restarte, el 303 es casi todo a pagar: en el piso A, 587 € al año.
- 2La limpieza no te llega con factura con IVA
Lo que pagas sin factura no tiene IVA que restarte. En el piso A, la pérdida pasa de 901 € a 1.374 € al año.
- 3Las facturas no están a tu nombre
La luz o el agua a nombre de otro, o la factura de la plataforma sin tu NIF: su IVA no se deduce (art. 97 de la Ley del IVA). Pide que te las hagan a ti, con la dirección del piso.
- 4El piso también se alquila por más de 30 noches o como vivienda
Esas estancias siguen exentas, y entonces solo te restas una parte del IVA de tus gastos: la regla de prorrata (arts. 102 a 106 de la Ley del IVA).
- 5Tus gastos con IVA son bajos frente a lo que facturas
El IVA que cobras va con tus ingresos; el que te restas, con tus gastos. Cuanto más factures y menos gastes con IVA, más se lleva el 303.
Un piso de los de verdad, no uno de folleto.
200 noches al año a 125 € de media: 25.000 € que pagan los huéspedes, en 50 estancias de 30 noches o menos.
Se anuncia en una plataforma y paga sus facturas como cualquiera; en el caso con gestor, lo lleva un gestor. Los importes son orientativos: abajo puedes poner los tuyos.
Mismo piso, mismo año. Pulsa y mira cuánto te queda.
Así era hasta ahora: el alquiler no llevaba IVA y los 2.681,25 € de IVA de tus facturas eran coste, sin remedio. No ingresabas nada, pero tampoco te restabas nada.
Si no, no hay IVA de la limpieza que restarte.
Si no, su IVA no se deduce (art. 97 de la Ley del IVA).
Solo cuenta al subir el precio. Con menos reservas bajan también la plataforma, el gestor y las limpiezas.
La cuenta, línea a línea (Sin IVA)
| Concepto | Base | IVA | Te deduces | Pagas |
|---|---|---|---|---|
| Lo que pagan los huéspedes | 25.000,00 € | 0,00 € | — | 25.000,00 € |
| Comisión de la plataformaIVA 21 % | 3.875,00 € | 813,75 € | 0,00 € | 4.688,75 € |
| Comisión del gestorIVA 21 % | 5.000,00 € | 1.050,00 € | 0,00 € | 6.050,00 € |
| Limpieza y lavanderíaIVA 21 % | 2.250,00 € | 472,50 € | 0,00 € | 2.722,50 € |
| LuzIVA 21 % | 600,00 € | 126,00 € | 0,00 € | 726,00 € |
| AguaIVA 10 % | 300,00 € | 30,00 € | 0,00 € | 330,00 € |
| Internet y teléfonoIVA 21 % | 300,00 € | 63,00 € | 0,00 € | 363,00 € |
| Mantenimiento y reposiciónIVA 21 % | 600,00 € | 126,00 € | 0,00 € | 726,00 € |
| Comunidad de propietariossin IVA | 600,00 € | 0,00 € | 0,00 € | 600,00 € |
| IBI y basurassin IVA | 350,00 € | 0,00 € | 0,00 € | 350,00 € |
| Seguro del pisosin IVA | 250,00 € | 0,00 € | 0,00 € | 250,00 € |
| Gastos | 2.681,25 € | 0,00 € | 16.806,25 € | |
| Al 303: IVA cobrado − IVA que te deduces | 0,00 € | |||
| Te queda: cobras − gastos − 303 | 8.193,75 € |
Todas las hipótesis (cámbialas)
- Todas las estancias son de 30 noches o menos y el piso no es tu vivienda habitual: todo lleva el 10 %. Si también tienes estancias más largas (exentas), solo te deduces una parte del IVA de tus gastos (la prorrata, arts. 102 a 104 de la Ley del IVA).
- La plataforma cobra su comisión sobre lo que paga el huésped, con el IVA dentro si va en el precio, y le suma el IVA español del 21 %. Mira tu factura: es la que manda.
- Los honorarios de la gestoría son orientativos y salen de tarifas publicadas para autónomos (no hay tarifas para un particular con un piso turístico): entre 30 y 90 € el alta, de 15 a 60 € cada 303 (lo más repetido, 25 €) y de 90 a 125 € el 390, si te toca. Llevan IVA del 21 %, que también te deduces. Son los del primer año (con el alta).
- Al subir el precio, la plataforma, el gestor y las limpiezas bajan con las reservas perdidas; la luz, el agua y el resto, no.
Con una gestora, el IVA deja de ser un problema.
La factura de la gestora lleva su base y un 21 % de IVA: en este piso, 5.000 € más 1.050 €. Con el alquiler exento, el dueño pagaba ese IVA y lo perdía. Con el alquiler al 10 %, esa factura es un gasto con IVA que se resta en el 303, igual que la plataforma y la limpieza. Por eso el mismo piso pasa de −901 € al año sin gestor a +149 € con gestor.
Si eres gestor: pacta por escrito si tu porcentaje va sobre lo que paga el huésped o sobre la base sin IVA. Si el dueño mantiene precios y cobras sobre la base, tu comisión en este piso pasa de 5.000 € a 4.545 € al año (455 € menos). Y si gestionas en nombre del dueño (lo habitual), el IVA de las estancias lo declara él, con su NIF; si alquilas en tu propio nombre o subarriendas, es tuyo.
Cuéntanos tus pisos en 20 minutosEl IVA no es ni ingreso ni gasto en tu IRPF.
Con IVA, el que cobras al huésped no es un ingreso tuyo y el que te deduces no es un gasto: solo pasa por tu cuenta camino de Hacienda. Por eso esta guía no hace cuentas de IRPF: el IVA mueve la caja, y la renta se calcula sin él. Lo que cambia es que, sin IVA, el IVA de tus facturas formaba parte del gasto; con IVA, el que te deduces deja de serlo. Que lo cuadre tu asesor con tu renta.
Cinco papeles, y todos a tu nombre.
Antes de cobrar la primera estancia que lo lleve. Si ya estás en el censo por otra actividad, es una modificación del mismo 036. No te hace autónomo: la Seguridad Social va aparte.
Agencia Tributaria: modelo 036Del 1 al 20 de abril, julio y octubre, y del 1 al 30 de enero el del cuarto trimestre. El primero, el de diciembre de 2026, en enero de 2027. Se presenta aunque salga a cero o a tu favor.
Agencia Tributaria: modelo 303Del 1 al 30 de enero. Hacienda exime a algunos arrendadores que presentan el 303 trimestral; si un piso turístico entra en esa exención no está claro: pregúntalo a tu asesor.
Agencia Tributaria: modelo 390Con el 10 %. Si la estancia no pasa de 400 € con IVA, puede ser simplificada (Reglamento de facturación, art. 4).
Con tu NIF y la dirección del piso: luz, agua, internet, limpieza, gestor, plataforma. Sin factura a tu nombre, su IVA no se deduce (art. 97 de la Ley del IVA).
Duda abierta: no hay régimen transitorio ni criterio de Hacienda sobre las reservas cobradas antes por estancias de diciembre. Que lo decida tu asesor.
El calendario
- 7 de octubre de 2026El RDL 29/2026 sale en el BOE
El IVA del 10 % se aplicaría desde el 1 de diciembre.
- Sin fecha oficialFalta la convalidación
La vota la Diputación Permanente del Congreso. La prensa habla del 12 de noviembre; no hay convocatoria oficial. Si no se convalida, todo sigue como en «Sin IVA».
- 1 de diciembre de 2026Primera estancia con IVA
Alta presentada, precios decididos y facturas de gastos a tu nombre.
- 1 al 30 de enero de 2027Primer 303 y el 390
El del cuarto trimestre de 2026, y el resumen anual si te toca.
Ya pasó una vez: el RDL 26/2026, con la misma medida, no se convalidó y se derogó el 2 de octubre de 2026. Por eso: prepáralo, pero no presentes nada hasta la votación.
Esta guía es información general, no asesoramiento fiscal. Los importes del caso son orientativos, no medidos. Cómo tributa cada piso depende de quién figura como arrendador, de la duración de cada estancia y de tus facturas: antes de presentar nada, consúltalo con tu asesor.
Los tipos de IVA de cada gasto
| Gasto | IVA | De dónde sale |
|---|---|---|
| Comisión de la plataforma | 21 % | Arts. 69, 70 y 90 de la Ley del IVA. Desde 2023 la declara la plataforma aunque no esté en España (art. 84.Uno.2.º a) e´), Ley 31/2022): por eso Airbnb suma el 21 % español. |
| Comisión del gestor | 21 % | Art. 90 de la Ley del IVA (tipo general). |
| Limpieza y lavandería | 21 % | Art. 90 de la Ley del IVA. Pagada sin factura, no hay IVA que deducir (art. 97). |
| Luz | 21 % | Art. 90 LIVA (tipo general). El 10 % temporal de 2026 (RDL 7/2026) acabó el 31-5-2026 (AEAT). |
| Agua | 10 % | Art. 91.Uno.1.4.º LIVA: aguas aptas para la alimentación humana. |
| Internet y teléfono | 21 % | Art. 90 LIVA: las telecomunicaciones no tienen tipo reducido. |
| Mantenimiento y reposición | 21 % | Art. 90 LIVA: reparaciones, menaje, ropa de cama. |
| Comunidad de propietarios | Sin IVA | La cuota de la comunidad no es una operación de un empresario: no lleva IVA. |
| IBI y basuras | Sin IVA | Son tributos: no llevan IVA. |
| Seguro del piso | Exento | Art. 20.Uno.16.º LIVA: los seguros están exentos. |
| Gas natural (si hay) | 21 % | Art. 90 de la Ley del IVA. Como la luz, estuvo al 10 % del 22-3 al 31-5-2026 (RDL 7/2026) y volvió al 21 % el 1-6-2026 (AEAT). |
| Gestoría (036, 303, 390) | 21 % | Art. 90 de la Ley del IVA. |
| El alquiler al huésped | 10 % | Art. 20.Uno.23.º e´) y 91.Uno.2.2.º de la Ley del IVA, redacción del RDL 29/2026, desde el 1-12-2026 si se convalida. Exento si es tu vivienda habitual o la estancia pasa de 30 noches sin servicios de hotel. |
Luz: el RDL 25/2026 prevé volver al 10 % en noviembre o diciembre de 2026 solo si el IPC de la electricidad sube más de un 15 % sobre el año anterior. A 3 de noviembre no lo hemos visto activado: mira el tipo en tu factura.
Fuentes
Consultadas el 3 de noviembre de 2026.
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823): artículo 7, IVA de las estancias de 30 noches o menos desde el 1-12-2026.
- Ley 37/1992, del IVA, texto consolidado (última actualización publicada el 07-10-2026): arts. 20.Uno.16.º y 23.º, 84, 90, 91.Uno.1.4.º y 2.2.º, 92 a 97, 102 a 104 y 115.
- Agencia Tributaria, Manual práctico de IVA 2026, tipos impositivos: electricidad y gas al 10 % del 22-3 al 31-5-2026; desde el 1-6-2026, 21 %.
- Agencia Tributaria, medidas tributarias del Real Decreto-ley 18/2026 (30-06-2026).
- Congreso de los Diputados, ficha del Real Decreto-ley 29/2026 (expediente 130/000060): en convalidación.
- Agencia Tributaria: modelo 036
- Agencia Tributaria: modelo 303
- Agencia Tributaria: modelo 390
- Tarifas de gestoría para autónomos: Cronoshare (07-01-2026)
Más sobre el impuesto en IVA en el alquiler turístico: el 10 % desde el 1 de diciembre, y la cuenta con tus propios gastos en la calculadora del IVA.
Si llevas pisos de otros, esta cuenta la vas a hacer veinte veces.
Itineramio lleva las reservas, las comisiones y la liquidación de cada alojamiento a su dueño, línea a línea, con un panel donde la ve sin llamarte. Las facturas de las estancias y el 303 siguen siendo del dueño y de su asesor.