IVA en alquiler turístico: ¿10% o 21%?

Antes de nada: la mayoría de hosts están exentos de IVA

Si has llegado aquí buscando si tienes que cobrar IVA a tus huéspedes, probablemente la respuesta es no. La mayoría de propietarios que alquilan su vivienda en Airbnb o Booking sin ofrecer servicios "tipo hotel" están exentos de IVA. Punto. Pero el tema tiene matices, y equivocarse sale caro. Así que vamos a verlo con detalle. ---

El criterio que lo decide todo: ¿ofreces servicios complementarios?

Hacienda no mira cuántas propiedades tienes, ni cuánto facturas, ni si estás en Airbnb o en Booking. Lo que mira es si tu actividad se parece más a alquilar un piso o a gestionar un hotel. La diferencia la marca una lista de servicios que la Dirección General de Tributos (DGT) considera "propios de la industria hotelera": Esto SÍ te convierte en "hospedaje" (IVA 10%): - Limpiar el apartamento mientras el huésped está alojado (cada 3-4 días, por ejemplo) - Servir desayuno u otras comidas - Tener recepción presencial con atención personalizada - Ofrecer lavandería durante la estancia - Custodiar equipaje antes del check-in o después del check-out Esto NO te convierte en hospedaje (sigues exento): - Limpiar solo cuando el huésped se va y antes de que llegue el siguiente - Entregar llaves — da igual si es en persona, con lockbox o con Nuki - Dejar toallas, sábanas y productos de cortesía al inicio - Tener WiFi, aire acondicionado, lavadora, Netflix - Poner un manual digital con información del apartamento

La línea roja: la limpieza

Es el punto más conflictivo y el que más consultas genera en la DGT. La regla es sencilla: - Limpias solo entre estancias → exento de IVA - Limpias durante la estancia → IVA del 10% Un ejemplo real: tienes un huésped 14 noches. Si no limpias hasta que se va, estás exento. Si mandas a alguien a limpiar el día 7, ya estás en el 10%. ---

Los tres escenarios con números

Escenario A: Propietario sin servicios (exento)

El más habitual. Pones tu piso en Airbnb, el huésped paga 100 EUR la noche, tú recibes el dinero menos la comisión de la plataforma. Fiscalmente: - IVA: exento (artículo 20.1.23, Ley 37/1992) - IRPF: rendimiento del capital inmobiliario - No presentas modelo 303 - No necesitas ser autónomo - No emites factura al huésped (puedes dar un recibo si te lo pide) Ejemplo: Noche a 120 EUR. El huésped paga 120 EUR. No hay IVA. Declaras 120 EUR como ingreso en la renta.

Escenario B: Propietario con servicios (IVA 10%)

Ofreces limpieza durante la estancia, desayuno o recepción. Tu actividad es "hospedaje". Fiscalmente: - IVA: 10% (tipo reducido de hospedaje) - IRPF: rendimiento de actividad económica - Presentas modelo 303 cada trimestre y 390 anual - Necesitas alta en IAE (epígrafe 685 o 686) y probablemente autónomo - Emites factura obligatoria al huésped Ejemplo: Noche a 120 EUR. El huésped paga 120 + 12 EUR de IVA = 132 EUR. Tú ingresas los 12 EUR a Hacienda. La ventaja: al estar en el régimen de IVA, puedes deducirte el IVA de tus compras (muebles, electrodomésticos, reformas). Esto puede compensar si inviertes mucho en la propiedad.

Escenario C: Gestor facturando comisión (IVA 21%)

Si eres gestor profesional y facturas tu comisión al propietario, tu factura lleva IVA del 21% (tipo general). No es hospedaje — es una prestación de servicios profesionales. Ejemplo: Gestionas un apartamento que ingresó 3.000 EUR en abril. Tu comisión es el 20% = 600 EUR. | Concepto | Importe | |---|---| | Comisión de gestión | 600 EUR | | IVA 21% | 126 EUR | | Total factura | 726 EUR | Importante: aunque gestiones viviendas exentas de IVA, tu servicio de gestión SÍ lleva IVA al 21%. Son dos operaciones fiscales diferentes. ---

¿Y en Canarias? IGIC, no IVA

Si tu propiedad está en Canarias, no aplica IVA sino IGIC (Impuesto General Indirecto Canario). Los tipos son diferentes: - Hospedaje con servicios: 7% IGIC (en vez del 10% de IVA) - Servicios profesionales del gestor: 7% IGIC (en vez del 21%) El resto de la lógica es igual: si no hay servicios complementarios, exento. ---

¿Y la tasa turística?

La tasa turística no es IVA. Es un tributo local o autonómico que tú recaudas del huésped y luego ingresas a la administración. No afecta a tu régimen de IVA. Dónde existe a fecha de 2026: - Cataluña: 1-4 EUR/persona/noche según categoría (+ recargo municipal en Barcelona: hasta 9,50 EUR total) - Baleares: ecotasa de 2-4 EUR/persona/noche - Madrid, Andalucía, Canarias, Comunitat Valenciana: no hay tasa turística ---

Errores que veo a menudo

1. Cobrar IVA sin estar obligado. Si no ofreces servicios complementarios y cobras IVA, estás emitiendo una factura incorrecta. Además, tendrías que ingresar ese IVA a Hacienda y presentar trimestrales sin necesidad. 2. Aplicar el 21% en vez del 10%. Si ofreces hospedaje con servicios, el tipo es el reducido (10%), no el general (21%). He visto asesores que se equivocan con esto. 3. No cobrar IVA estando obligado. Si limpias durante la estancia y no cobras IVA, estás incumpliendo. En caso de inspección, Hacienda te liquidará el IVA no repercutido con recargos. 4. Confundir tasa turística con IVA. La tasa se suma al precio, se recauda del huésped y se ingresa a la administración. No se declara en el modelo 303. ---

Mi consejo práctico

Si no quieres complicarte con IVA, autónomo y trimestrales, la solución es simple: no ofrezcas servicios complementarios. Limpia solo entre estancias, usa lockbox o cerradura inteligente para el check-in, y pon un [manual digital](/) con toda la información que el huésped necesita. Así estás exento de IVA, no necesitas ser autónomo y no facturas. Si eres gestor y gestionas propiedades de terceros, tu comisión sí lleva IVA al 21%. El [módulo de gestión](/gestion-alquiler-vacacional) de Itineramio calcula el IVA automáticamente en cada liquidación y factura, con VeriFactu incluido. --- *Aviso: esta guía es orientativa. El IVA aplicable depende de tu actividad concreta y puede variar según la CCAA. Consulta siempre con tu asesor fiscal antes de tomar decisiones.*

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