IVA en alquiler turistico: 10% o 21%?

Los tres escenarios de IVA en alquiler turistico

El IVA en el alquiler turistico tiene tres escenarios posibles, y cada uno tiene implicaciones fiscales muy diferentes. La clave esta en los servicios complementarios: si los ofreces o no determina todo lo demas.

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Escenario 1: Exento de IVA (la mayoria de propietarios)

Si solo alquilas la vivienda sin servicios complementarios, la operacion esta exenta de IVA segun el articulo 20.1.23 de la Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Anadido.

Que significa "exento" en la practica:

• No cobras IVA al huesped
• No presentas modelo 303 (declaracion trimestral de IVA)
• No presentas modelo 390 (resumen anual de IVA)
• No te deduces el IVA de tus compras relacionadas con el alquiler
• Tus ingresos tributan como rendimiento del capital inmobiliario en el IRPF

Ejemplo:

Alquilas tu piso en Airbnb por 100 EUR/noche. El huesped paga 100 EUR. No hay IVA. Tu declaras esos 100 EUR como ingreso en la renta.

Que actividades estan incluidas en este escenario:

• Alquiler de la vivienda amueblada completa
• Entrega de llaves (presencial, lockbox o cerradura inteligente)
• Limpieza solo al inicio y al final de cada estancia
• Proporcionar ropa de cama y toallas al inicio
• Wifi, electrodomesticos, aire acondicionado
• Dejar productos basicos de cortesia
• Tener un manual digital con informacion del apartamento

Nada de esto activa el IVA. Es simplemente poner la vivienda a disposicion del huesped.

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Escenario 2: IVA del 10% (actividad de hospedaje)

Si ofreces servicios complementarios propios de la industria hotelera, la operacion pasa a tributar al 10% de IVA (tipo reducido de servicios de hosteleria y hospedaje).

Servicios que activan el IVA del 10%:

• Limpieza periodica durante la estancia (cada 2-3 dias, por ejemplo)
• Cambio de ropa de cama y toallas durante la estancia
• Servicio de recepcion presencial con atencion personalizada
• Servicio de desayuno u otras comidas
• Servicio de lavanderia durante la estancia
• Custodia de equipaje
• Servicio de transfer organizado

Que implica en la practica:

• Cobras IVA del 10% al huesped (incluido en el precio o anadido)
• Presentas modelo 303 trimestralmente
• Presentas modelo 390 anualmente
• Te deduces el IVA soportado de compras relacionadas (muebles, suministros, etc.)
• Necesitas alta en IAE (epigrafe 685 o 686)
• Probablemente necesitas alta de autonomo (RETA)
• Tus ingresos tributan como rendimiento de actividad economica en IRPF

Ejemplo:

Ofreces alojamiento con limpieza cada 3 dias y desayuno. La noche cuesta 100 EUR + 10% IVA = 110 EUR. Emites factura al huesped por 110 EUR.

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Escenario 3: IVA del 21% (comision del gestor)

Si eres gestor profesional y facturas tu comision de gestion al propietario, esa factura lleva IVA del 21% (tipo general). Tu servicio no es hospedaje; es una prestacion de servicios profesionales.

Que incluye la factura del gestor:

• Base imponible: tu comision (ej. 20% sobre ingresos del propietario)
• IVA: 21%
• Posible retencion de IRPF (15% si el propietario es persona fisica)

Ejemplo:

Gestionas un apartamento que ingreso 3.000 EUR en abril. Tu comision es el 20% = 600 EUR. La factura al propietario:

• Base imponible: 600 EUR
• IVA 21%: 126 EUR
• Retencion IRPF 15%: -90 EUR
• Total a cobrar: 636 EUR

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Resumen comparativo

Situacion	IVA	Factura	Autonomo	IRPF
Alquiler sin servicios	Exento	No obligatoria	No	Capital inmobiliario
Alquiler con servicios	10%	Obligatoria	Si	Actividad economica
Comision del gestor	21%	Obligatoria	Si	Actividad economica

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La linea roja: la limpieza

La limpieza es el criterio mas usado por la Direccion General de Tributos para determinar si hay servicios complementarios. Se ha pronunciado en multiples consultas vinculantes:

• Limpieza solo al inicio y al final de la estancia = NO es servicio complementario = Exento de IVA
• Limpieza durante la estancia (cada X dias) = SI es servicio complementario = IVA 10%

Casos ambiguos frecuentes:

• Estancia de 2 noches con limpieza al final: no es servicio complementario (solo hay una limpieza, al final).
• Estancia de 14 noches con limpieza semanal: SI es servicio complementario (limpias durante la estancia).
• Estancia de 7 noches sin limpieza intermedia: no es servicio complementario.

Consejo practico:

Si no quieres entrar en el regimen de IVA, asegurate de que la limpieza solo ocurra entre estancias. Si el huesped esta 15 dias y limpias a la mitad, ya estas en el IVA del 10%.

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Que pasa con la tasa turistica

La tasa turistica (ecotasa en Baleares, IEET en Cataluna) no es IVA. Es un tributo local/autonomico que el propietario recauda del huesped y ingresa a la administracion. No afecta al regimen de IVA.

• En Cataluna: 1-4 EUR/persona/noche segun categoria (+ recargo municipal en Barcelona)
• En Baleares: 2-4 EUR/persona/noche (ecotasa)
• En Madrid, Andalucia, Canarias, Comunitat Valenciana: no hay tasa turistica

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Errores comunes

1. Cobrar IVA sin estar obligado: si no ofreces servicios complementarios, no puedes cobrar IVA. Si lo cobras sin estar dado de alta, es una factura incorrecta.
2. No cobrar IVA estando obligado: si ofreces servicios y no cobras IVA, estas incumpliendo la ley.
3. Aplicar el 21% en vez del 10%: el hospedaje va al tipo reducido (10%), no al general (21%). La comision del gestor si va al 21%.
4. Confundir IVA con tasa turistica: son cosas distintas. La tasa se suma al precio, pero no es IVA.

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Como te ayuda Itineramio

El modulo de gestion permite configurar el tipo de IVA por propiedad y por concepto. Las liquidaciones y facturas calculan automaticamente el IVA correcto (10% para hospedaje, 21% para comision del gestor). Con VeriFactu integrado para cumplir con Hacienda.

Si eres propietario sin servicios y estas exento de IVA, el manual digital reduce las preguntas de tus huespedes sin necesidad de ofrecer servicios presenciales que activarian la obligacion.

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Esta guia es orientativa. El IVA aplicable depende de la actividad concreta que realices. Consulta con tu asesor fiscal.