¿Necesito ser autónomo para alquilar en Airbnb?

Lo primero: probablemente NO necesitas ser autónomo

Sé que es lo primero que te preguntas cuando empiezas a alquilar en Airbnb: "¿tengo que darme de alta como autónomo?". Y la respuesta, para la mayoría de propietarios, es que no. Pero depende de una cosa muy concreta. No del número de pisos que tengas, ni de cuánto ganes, ni de si usas Airbnb o Booking. Depende de si ofreces servicios complementarios o no. ---

Dos mundos completamente distintos

Mundo 1: Alquilas sin servicios → No eres autónomo

Si lo único que haces es: - Poner tu vivienda amueblada a disposición del huésped - Entregar llaves (en persona, con lockbox, con cerradura inteligente — da igual) - Limpiar solo cuando el huésped se va y antes de que llegue el siguiente - Dejar ropa de cama, toallas y productos básicos al inicio - Tener WiFi, electrodomésticos, aire acondicionado funcionando Entonces tu actividad es arrendamiento de inmueble, no hospedaje. Tus ingresos se declaran como rendimiento del capital inmobiliario en la renta, y no necesitas: - Alta en el RETA (autónomos) - Alta en IAE - Presentar modelo 303 (IVA) ni 130 (IRPF trimestral) - Emitir facturas Puedes tener 1 piso o tener 5. Si no das servicios "tipo hotel", no eres autónomo.

Mundo 2: Ofreces servicios → Sí eres autónomo

Si además de alquilar la vivienda haces alguna de estas cosas: - Limpieza periódica durante la estancia (no solo entre huéspedes) - Servicio de desayuno u otras comidas - Recepción presencial con atención personalizada - Lavandería durante la estancia Entonces tu actividad es hospedaje (actividad económica) y necesitas: - Alta en IAE (epígrafe 685 o 686) - Alta en el RETA como autónomo - Cobrar IVA del 10% al huésped - Presentar trimestrales (303 de IVA + 130 de IRPF) - Emitir factura a cada huésped ---

"Pero yo tengo 8 pisos, ¿seguro que no necesito ser autónomo?"

Es la pregunta que más se repite. Y la respuesta sigue siendo la misma: lo que importa son los servicios, no la cantidad de propiedades. Dicho esto, hay un matiz. Si gestionas muchas propiedades, Hacienda podría argumentar que existe una "ordenación por cuenta propia" de medios — es decir, que tu actividad tiene tal volumen que se asemeja a un negocio, aunque no des servicios complementarios. Esto es excepcional y no hay un número mágico. Pero si tienes más de 6-7 propiedades con alta rotación, merece la pena consultarlo con tu asesor para ir sobre seguro. ---

El caso del gestor: siempre autónomo

Si gestionas propiedades de terceros (de otros propietarios), siempre necesitas ser autónomo o tener sociedad. Da igual que el alquiler sea sin servicios. Tu actividad es la gestión profesional de alquiler vacacional, y eso es actividad económica sí o sí. Como gestor: - Facturas tu comisión al propietario con IVA del 21% - Presentas trimestrales - Puedes retener IRPF al propietario en la liquidación Si tu volumen lo justifica (beneficios por encima de 30.000-40.000 EUR/año), puede merecer la pena constituir una SL en vez de ser autónomo persona física. Ventajas: tipo fijo del 25% en Impuesto de Sociedades, limitación de responsabilidad, imagen más profesional. ---

¿Cuánto cuesta ser autónomo en 2026?

Desde 2023 la cuota de autónomos depende del tramo de rendimiento neto: | Rendimiento neto mensual | Cuota orientativa | |---|---| | Hasta 670 EUR | ~230 EUR/mes | | 670 - 900 EUR | ~260 EUR/mes | | 900 - 1.166 EUR | ~275 EUR/mes | | Más de 1.300 EUR | Progresivo al alza | Tarifa plana para nuevos autónomos: unos 80 EUR/mes durante los primeros 12 meses. Prorrogable a 24 meses si tus ingresos son bajos. Es una buena forma de probar sin comprometerte demasiado. *Nota: estas cifras son orientativas para 2026. Las cuotas se ajustan anualmente. Consulta la tabla oficial de la Seguridad Social.* ---

Casos que generan confusión

Alquiler por habitaciones. Si alquilas habitaciones de tu vivienda habitual mientras vives en ella, la cosa cambia. Varias consultas de la DGT han considerado que esto puede ser actividad económica incluso sin servicios, dependiendo de la frecuencia y el volumen. Consulta con tu asesor. Matrimonio con propiedad compartida. Si el piso es de los dos, cada uno declara su parte proporcionalmente en la renta. No necesitáis constituir comunidad de bienes ni ser autónomos (si no hay servicios). Propiedad de una SL. Si la vivienda pertenece a una sociedad, la sociedad declara los ingresos en el Impuesto de Sociedades. No hay autónomo porque es persona jurídica (aunque el administrador sí cotiza como autónomo societario). Jubilado que alquila. Si eres jubilado y alquilas sin servicios, no necesitas ser autónomo y tus ingresos por alquiler no afectan a la pensión (son rendimientos del capital). Si ofreces servicios y te das de alta como autónomo, la compatibilidad con la pensión depende del tipo de jubilación. ---

¿Qué pasa si debería ser autónomo y no lo soy?

Si Hacienda o la Seguridad Social detectan que realizas actividad económica sin estar dado de alta: - Hacienda: liquidación del IVA no declarado + recargos + intereses + sanción (50-150% de la cuota) - Seguridad Social: reclamación de cuotas no pagadas con recargo del 20% - Seguros: si un huésped tiene un accidente y no estás dado de alta, podrías tener problemas de responsabilidad No merece la pena el riesgo. Si ofreces servicios complementarios, date de alta. ---

El atajo inteligente

Si no quieres entrar en el régimen de autónomos, la solución más práctica es no ofrecer servicios complementarios. Limpia solo entre estancias, usa cerradura inteligente para el check-in, y pon un [manual digital](/) con toda la información del apartamento. Así tu huésped tiene toda la información que necesita (WiFi, electrodomésticos, recomendaciones, check-out) sin que tú tengas que dar servicios presenciales que activen la obligación. Si eres gestor y ya eres autónomo, el [módulo de gestión](/gestion-alquiler-vacacional) automatiza la facturación de tu comisión con IVA 21%, retención IRPF y VeriFactu. Menos horas de papelería, más horas de gestión. --- *Esta guía es orientativa. La obligación de alta como autónomo depende de múltiples factores (tipo de actividad, habitualidad, ingresos). Consulta con tu asesor fiscal y laboral antes de tomar decisiones.*

---

Artículos relacionados

• IVA en alquiler turístico: ¿10% o 21%?
• ¿Declaro el total de Airbnb o solo lo que recibo?