Cambios recientes y pendientes
- Pendiente de convalidaciónEn vigor desde el 8 de octubre de 2026
Tope estatal de 31 días para el alquiler turístico
Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (art. 5.e de la LAU)
El alquiler turístico dura lo que fije cada comunidad y nunca más de 31 días. Donde la norma autonómica permite estancias turísticas más largas (Andalucía y Castilla y León, hasta 2 meses; Asturias, hasta 4) queda un posible conflicto de normas entre el día 32 y el límite autonómico. Si el Congreso no lo convalida, vuelve la ley anterior.
Pendiente de confirmar
- El conflicto con los límites autonómicos más largos no está resuelto.
- Las estancias de 31 días o menos que no son turísticas ni tienen motivo de vivienda temporal quedan en una zona gris, sin criterio judicial todavía.
Fuente oficial: BOE de 7-10-2026, Real Decreto-ley 29/2026
- Pendiente de convalidaciónEn vigor desde el 8 de octubre de 2026
Nuevo contrato de vivienda temporal (más de 31 días)
Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (arts. 2.3, 7.2, 9.4 y 9 bis de la LAU)
Para quien está desplazado de su domicilio habitual por una causa justificada, que tiene que constar por escrito en el contrato y poder acreditarse. Más de 31 días y, como regla general, hasta 12 meses. Si la causa no consta, el contrato pasa a ser de vivienda habitual desde su firma. Incluye el alquiler de una habitación. Los contratos firmados antes del 8-10-2026 conservan su régimen hasta el plazo pactado.
Fuente oficial: BOE de 7-10-2026, Real Decreto-ley 29/2026
- Pendiente de convalidaciónEn vigor desde el 8 de octubre de 2026
Reglas nuevas para alquilar por habitaciones
Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre
Un contrato por habitación, y las habitaciones alquiladas a la vez no pueden sumar más de lo que se pagaba por el piso entero.
Pendiente de confirmar
- El documento solo resume estas reglas en una línea: el detalle hay que leerlo en el texto del BOE.
Fuente oficial: BOE de 7-10-2026, Real Decreto-ley 29/2026
- Pendiente de convalidaciónSe aplica desde el 1 de diciembre de 2026
IVA del 10 % en estancias de 30 noches o menos
Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (arts. 20.Uno.23.º, 90 y 91.Uno.2 de la Ley del IVA)
La vivienda amueblada alquilada por 30 noches o menos lleva IVA del 10 %, haya o no servicios de hotel. Solo se libra quien alquila la casa en la que vive, sin servicios de hotel. Lo cobrado desde el 1-12 lleva IVA aunque la reserva sea anterior, y el precio cerrado no sube: el IVA sale de dentro. No se aplica en Canarias, Ceuta ni Melilla. Hasta el 30-11-2026 sigue el régimen anterior.
Pendiente de confirmar
- País Vasco y Navarra tienen haciendas forales propias: cómo se aplica allí está por comprobar.
- Qué fecha de pago cuenta en las reservas de plataformas que pagan después: es una interpretación del despacho, sin criterio de Hacienda todavía.
Fuente oficial: BOE de 7-10-2026, Real Decreto-ley 29/2026 · Ley 37/1992 del IVA, texto consolidado
- Pendiente de convalidaciónSe aplica desde el 15 de noviembre de 2026
Prórroga de los contratos de vivienda habitual
Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (art. 10 de la LAU)
Cumplidos 5 años (7 si el arrendador es una empresa), el contrato se prorroga por periodos de 5 a 7 años salvo preaviso de 6 meses del arrendador o de 2 del inquilino; si no se prorroga, hay indemnización salvo en supuestos tasados. Es vivienda habitual: no afecta al alquiler turístico.
Fuente oficial: BOE de 7-10-2026, Real Decreto-ley 28/2026
- DerogadoDerogados el el 2 de octubre de 2026
Decretos de septiembre no convalidados (RDL 26 y 27/2026)
Real Decreto-ley 26/2026 y Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre
El Congreso no los convalidó y decayeron: estuvieron en vigor solo 2 días. Los de octubre (28 y 29/2026) los sustituyen y también tienen que convalidarse en 30 días; si decaen, vuelve la norma anterior.
Fuente oficial: BOE, acuerdo de derogación del Real Decreto-ley 26/2026 · BOE, acuerdo de derogación del Real Decreto-ley 27/2026
- AnuladoPublicada en el BOE el el 8 de junio de 2026
Registro único estatal (NRUA): anulado
Sentencia del Tribunal Supremo 620/2026, de 19 de mayo (Sala Tercera), sobre el Real Decreto 1312/2024
El Supremo anula el procedimiento de registro único porque el Estado no tenía competencia: desaparecen el NRUA turístico y el no turístico y, con ellos, el depósito anual (la Orden VAU/1560/2025 pierde su soporte). Siguen la Ventanilla Única Digital y la obligación de las plataformas de transmitir datos. Lo que habilita a alquilar sigue siendo el registro de cada comunidad.
Pendiente de confirmar
- Qué pasa con los números NRUA ya concedidos: la sentencia no lo dice de forma expresa.
- Si Airbnb o Booking siguen pidiendo el NRUA en el anuncio: no consta.
Fuente oficial: BOE de 8-6-2026, sentencia de 19-5-2026 del Tribunal Supremo
- En vigorEn vigor desde el 3 de abril de 2025
Vivienda turística nueva en un edificio: aprobación de la junta por 3/5
Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (arts. 7.3 y 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal)
Una vivienda turística nueva en un edificio necesita la aprobación expresa de la junta: 3/5 de los propietarios que sumen 3/5 de las cuotas. Las inscritas antes del 3-4-2025 no la necesitan. La misma mayoría sirve para limitarla o prohibirla. No afecta a la temporada ni a las habitaciones: prohibirlas exigiría unanimidad.
Fuente oficial: Ley Orgánica 1/2025, texto en el BOE · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, texto consolidado
- En vigorObligatorio desde el 1 de febrero de 2024
Registro de viajeros (SES.HOSPEDAJES)
Real Decreto 933/2021, de 26 de octubre
En todas las comunidades. Los datos de los viajeros se comunican en 24 horas desde la reserva y desde la entrada. Los anfitriones profesionales llevan además registro informático y usan la vía telemática. La protección de datos ya ha sancionado guardar la foto del documento más allá del registro.
Pendiente de confirmar
- Si se aplica al alquiler de temporada no turístico: el despacho dice que no; el buzón oficial ses.hospedajes@interior.es dice que sí.
- Varias guías autonómicas dan el 2-12-2024 como fecha de uso obligatorio de la plataforma SES.HOSPEDAJES.
Fuente oficial: Real Decreto 933/2021, texto consolidado
Fechas a vigilar
- Hacia el 6 de noviembre de 2026Hacia el 6-7 de noviembre: el Congreso tiene que convalidar o derogar los RDL 28 y 29/2026.
- 15 de noviembre de 2026Nueva prórroga de los contratos de vivienda habitual (RDL 28/2026).
- 1 de diciembre de 2026IVA del 10 % en estancias de 30 noches o menos (RDL 29/2026).
- Hacia el 11 de febrero de 2027Asturias: fin del plazo de 12 meses para adaptar superficies, plazas y baños (Decreto 4/2026).
- 31 de julio de 2027Canarias: último día para la comunicación previa de actividades clasificadas si no se presentó.
- 25 de abril de 2029Madrid: fin del plazo de adaptación a los requisitos técnicos del Decreto 27/2026.
Por comunidad
Lo principal de cada una. Donde tenemos guía propia, el enlace lleva a ella.
Andalucía
Ver la guía de AndalucíaVivienda con fines turísticos (VFT)
- Norma principal
- Decreto 28/2016, modificado por el Decreto 31/2024 y el Decreto-ley 1/2025
- Duración turística
- Hasta 2 meses al mismo huésped. Con el tope estatal de 31 días hay un posible conflicto entre el día 32 y los 2 meses.
- Por habitaciones
- Permitidas si el titular, persona física, vive y está empadronado en la vivienda.
- Número en la publicidad
- Obligatorio el código del Registro de Turismo de Andalucía en toda la publicidad.
- 4 de marzo de 2025: Nuevos requisitos del Decreto-ley 1/2025.
- 3 de abril de 2025: Las viviendas turísticas nuevas en un edificio necesitan el acuerdo de la junta (3/5).
Pendiente de confirmar
- La Junta pide el acuerdo de la comunidad también al cambiar de titular; el despacho opina que no tiene base legal.
Resumen de alquilerviviendavacacional.com, guía de Andalucía (última modificación del artículo: 27 de septiembre de 2026).
Aragón
Vivienda de uso turístico (VUT)
- Norma principal
- Decreto 1/2023, en vigor desde el 18-4-2023
- Duración turística
- Hasta 1 mes por usuario.
- Por habitaciones
- Prohibidas.
- Número en la publicidad
- Obligatorio el número de inscripción en toda la publicidad.
- 3 de abril de 2025: Las viviendas turísticas nuevas en un edificio necesitan el acuerdo de la junta (3/5).
Pendiente de confirmar
- El Decreto 78/2025 (precios y reservas) se cita sin detalle de su contenido.
Resumen de alquilerviviendavacacional.com, guía de Aragón (última modificación del artículo: 27 de septiembre de 2026).
Asturias
Vivienda de uso turístico (VUT) y vivienda vacacional
- Norma principal
- Decreto 48/2016, modificado por el Decreto 4/2026, en vigor desde el 11-2-2026
- Duración turística
- Hasta 4 meses. Con el tope estatal de 31 días hay un posible conflicto entre el día 32 y los 4 meses.
- Por habitaciones
- Prohibidas desde el 20-11-2024.
- Número en la publicidad
- Obligatorio el número de inscripción en toda la publicidad.
- 11 de febrero de 2026: Decreto 4/2026: máximo 8 plazas, monitorización de ruido y prohibidos los cajetines de llaves en la vía pública.
- Hacia el 11 de agosto de 2026: Venció el plazo de 6 meses para adaptar las viviendas ya inscritas (recepción, cajetines, limpieza y lencería).
Pendiente de confirmar
- Las fechas de los plazos de adaptación (6 y 12 meses) están calculadas desde el 11-2-2026, sin comprobar en el BOPA.
Resumen de alquilerviviendavacacional.com, preguntas y respuestas de Asturias (última modificación del artículo: 27 de septiembre de 2026).
Illes Balears
Ver la guía de Illes BalearsEstancia turística en vivienda (ETV)
- Norma principal
- Ley 8/2012 y Decreto 20/2015; Decreto Ley 4/2025
- Duración turística
- Hasta 1 mes; por encima es alquiler de temporada.
- Por habitaciones
- Prohibidas, salvo la convivencia del propietario en la modalidad ETV60, con una sola reserva a la vez.
- Número en la publicidad
- Obligatorio el número de inscripción en toda la publicidad; las plataformas tienen que publicarlo.
- 16 de abril de 2025: Prohibidas las plazas nuevas en viviendas plurifamiliares, salvo adosados y pareados.
- 3 de abril de 2025: Las viviendas turísticas nuevas en un edificio necesitan el acuerdo de la junta (3/5).
Pendiente de confirmar
- Qué versión de la zonificación y del PIAT de Mallorca está vigente hoy.
- Los importes del impuesto de estancias turísticas no constan.
Resumen de alquilerviviendavacacional.com, guía de Baleares (última modificación del artículo: 27 de septiembre de 2026).
Canarias
Ver la guía de CanariasVivienda vacacional (VV)
- Norma principal
- Ley 6/2025, en vigor desde el 13-12-2025, modificada por la Ley 7/2026 desde el 15-8-2026
- Duración turística
- Se presume turístico si se anuncia en un canal turístico o se aloja 31 días o menos. Para un contrato de temporada, el motivo y su relación con la duración tienen que constar por escrito antes de firmar.
- Por habitaciones
- No está claro con la ley nueva (la prohibición de 2015 se anuló en los tribunales).
- Número en la publicidad
- No consta en lo leído.
- 15 de agosto de 2026: Ley 7/2026: presunción de uso turístico y contrato de temporada con el motivo por escrito.
- 31 de julio de 2027: Último día para la comunicación previa de actividades clasificadas si no se presentó: si no, cese y pérdida del título.
Pendiente de confirmar
- El alquiler por habitaciones con la Ley 6/2025.
- La mayoría de la junta que se exige.
Resumen de alquilerviviendavacacional.com, guía de Canarias (última modificación del artículo: 20 de agosto de 2026).
Cantabria
Vivienda de uso turístico (VUT)
- Norma principal
- Decreto 50/2025, en vigor desde el 25-7-2025
- Duración turística
- Sin límite propio: se aplica el tope estatal de 31 días (RDL 29/2026, pendiente de convalidación).
- Por habitaciones
- Solo en "cesión compartida", con el titular empadronado y viviendo allí.
- Número en la publicidad
- Obligatorio el número de inscripción en toda la publicidad.
- 24 de marzo de 2026: Venció el plazo para presentar la nueva declaración responsable (Anexo V); sin ella, procedimiento de cancelación.
- 3 de abril de 2025: Las viviendas turísticas nuevas en un edificio necesitan el acuerdo de la junta (3/5).
Resumen de alquilerviviendavacacional.com, guía de Cantabria (última modificación del artículo: 27 de septiembre de 2026).
Castilla-La Mancha
Vivienda de uso turístico (VUT)
- Norma principal
- Decreto 36/2018
- Duración turística
- Sin límite propio: se aplica el tope estatal de 31 días (RDL 29/2026, pendiente de convalidación).
- Por habitaciones
- Prohibidas.
- Número en la publicidad
- Obligatorio el número de inscripción en publicidad, correspondencia y facturas.
Pendiente de confirmar
- El artículo leído no recoge reformas recientes.
Resumen de alquilerviviendavacacional.com, guía de Castilla-La Mancha (última modificación del artículo: 27 de septiembre de 2026).
Castilla y León
Vivienda de uso turístico (VUT)
- Norma principal
- Decreto 3/2017
- Duración turística
- Hasta 2 meses al mismo turista. Con el tope estatal de 31 días hay un posible conflicto entre el día 32 y los 2 meses.
- Por habitaciones
- Prohibidas.
- Número en la publicidad
- Obligatorio el número de inscripción en publicidad, correspondencia y facturas.
Pendiente de confirmar
- El artículo leído no recoge reformas recientes.
Resumen de alquilerviviendavacacional.com, guía de Castilla y León (última modificación del artículo: 27 de septiembre de 2026).
Cataluña
Ver la guía de CataluñaHabitatge d'ús turístic (HUT)
- Norma principal
- Ley 13/2002 y Decreto 75/2020
- Duración turística
- Hasta 31 días.
- Por habitaciones
- Prohibidas como vivienda turística; solo como "hogar compartido" (el titular vive allí, máximo 4 plazas).
- Número en la publicidad
- Obligatorio el número de inscripción en toda la publicidad.
- 20 de diciembre de 2025: Ley 11/2025: límites de renta en zonas tensionadas; no cambia el régimen turístico.
Pendiente de confirmar
- Si alquilar una habitación de la vivienda habitual fuera de "hogar compartido" sigue siendo posible después de 2020.
Resumen de alquilerviviendavacacional.com, la normativa de Cataluña (última modificación del artículo: 27 de septiembre de 2026).
Comunitat Valenciana
Ver la guía de Comunitat ValencianaVivienda de uso turístico (VUT)
- Norma principal
- Ley 15/2018 y Decreto 10/2021, reformados por el Decreto Ley 9/2024 y la Ley 3/2026
- Duración turística
- Hasta 10 días. De 11 a 31 días no encaja como turístico ni como vivienda temporal si no hay causa: zona gris.
- Por habitaciones
- Prohibidas expresamente desde el 8-8-2024 (infracción muy grave).
- Número en la publicidad
- Obligatorios el número de registro y la localización exacta.
- 3 de julio de 2026: Ley 3/2026: acuerdo expreso de la comunidad para inscribir, seguro que cubra la actividad turística y límites a las plazas supletorias.
- 14 de abril de 2026: El TSJ anula la moratoria de Valencia ciudad, con sentencia no firme.
Pendiente de confirmar
- La moratoria de Valencia ciudad: la sentencia no es firme y la prórroga de 2025 sigue en litigio.
- Si el registro de viajeros se aplica a las habitaciones alquiladas por temporada.
Resumen de alquilerviviendavacacional.com, novedades de la Ley 3/2026 (última modificación del artículo: 27 de septiembre de 2026).
Extremadura
Apartamento turístico (AT): no hay figura de vivienda turística individual
- Norma principal
- Ley 2/2011, modificada por la Ley 6/2018, y Decreto 182/2012
- Duración turística
- Sin límite propio: se aplica el tope estatal de 31 días (RDL 29/2026, pendiente de convalidación).
- Por habitaciones
- Prohibidas.
- Número en la publicidad
- Obligatorio el número de inscripción.
Pendiente de confirmar
- El artículo leído no recoge reformas recientes.
Resumen de alquilerviviendavacacional.com, guía de Extremadura (última modificación del artículo: 27 de septiembre de 2026).
Galicia
Vivienda de uso turístico (VUT)
- Norma principal
- Ley 7/2011 y Decreto 12/2017
- Duración turística
- Hasta 30 días; el día 31 queda en zona gris.
- Por habitaciones
- Prohibidas.
- Número en la publicidad
- El Decreto 12/2017 no lo exige de forma expresa.
- 3 de abril de 2025: Las viviendas turísticas nuevas en un edificio necesitan el acuerdo de la junta (3/5).
Pendiente de confirmar
- Si alguna reforma posterior al Decreto 12/2017 exige placa o número en la publicidad.
Resumen de alquilerviviendavacacional.com, guía de Galicia (última modificación del artículo: 27 de septiembre de 2026).
La Rioja
Vivienda de uso turístico (VUT)
- Norma principal
- Decreto 10/2017, modificado por el Decreto 40/2018
- Duración turística
- Sin límite propio: se aplica el tope estatal de 31 días (RDL 29/2026, pendiente de convalidación).
- Por habitaciones
- Permitidas desde el 1-12-2018, pero en régimen de pensión (mínimo 3 habitaciones y su propia comunicación).
- Número en la publicidad
- Obligatorio identificar la inscripción en la publicidad.
Pendiente de confirmar
- El artículo leído no recoge reformas recientes.
Resumen de alquilerviviendavacacional.com, guía de La Rioja (última modificación del artículo: 27 de septiembre de 2026).
Comunidad de Madrid
Ver la guía de Comunidad de MadridVivienda de uso turístico (VUT)
- Norma principal
- Decreto 79/2014, reformado por el Decreto 27/2026, en vigor desde el 26-4-2026
- Duración turística
- Sin límite propio: se aplica el tope estatal de 31 días (RDL 29/2026, pendiente de convalidación).
- Por habitaciones
- No consta en lo leído.
- Número en la publicidad
- La obligación se anuló en los tribunales en 2018; no consta que el Decreto 27/2026 la haya recuperado.
- 26 de abril de 2026: Decreto 27/2026: aprobación expresa de la comunidad, mínimos de superficie nuevos y tramitación solo electrónica.
- 25 de abril de 2029: Fin del plazo para adaptarse a los requisitos técnicos nuevos.
Pendiente de confirmar
- Si el número de registro vuelve a ser obligatorio en la publicidad.
- Si sigue la suspensión de licencias de la ciudad de Madrid acordada en abril de 2024.
- El seguro de responsabilidad civil deja de ser obligatorio por una anulación judicial que el artículo no identifica.
Resumen de alquilerviviendavacacional.com, guía actualizada de Madrid (última modificación del artículo: 27 de septiembre de 2026).
Región de Murcia
Vivienda de uso turístico (VUT)
- Norma principal
- Ley 12/2013 y Decreto 256/2019
- Duración turística
- Sin límite propio: se aplica el tope estatal de 31 días (RDL 29/2026, pendiente de convalidación).
- Por habitaciones
- Permitidas si el titular, persona física, vive y está empadronado en la vivienda.
- Número en la publicidad
- Obligatorio el número de signatura en toda la publicidad.
Pendiente de confirmar
- No constan reformas posteriores a 2019 ni reglas sobre la comunidad de propietarios en lo leído.
Resumen de alquilerviviendavacacional.com, guía de Murcia (última modificación del artículo: 27 de septiembre de 2026).
País Vasco
Vivienda (VT) y habitación (HT) para uso turístico
- Norma principal
- Ley 13/2016 y Decreto 101/2018
- Duración turística
- Hasta 31 días.
- Por habitaciones
- Permitidas (HT) si el titular vive y está empadronado en la vivienda; seguro obligatorio.
- Número en la publicidad
- Obligatorio el número de inscripción; las plataformas tienen que comprobarlo.
Pendiente de confirmar
- IVA del 10 %: hacienda foral, cómo se aplica está por comprobar.
Resumen de alquilerviviendavacacional.com, guía de Euskadi (última modificación del artículo: 27 de septiembre de 2026).