Declaro el total de Airbnb o solo lo que recibo?

La respuesta corta

Declaras los ingresos brutos: el importe total que pago el huesped por la estancia, no lo que te llego a la cuenta despues de que Airbnb o Booking descontaran su comision.

Es uno de los errores mas comunes entre propietarios que empiezan. Si declaras solo lo que recibes en tu cuenta bancaria, estas subdeclarando ingresos. Y Hacienda tiene los datos para cruzar.

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Por que se declara el bruto y no el neto

Porque las comisiones de la plataforma son un gasto deducible, no una reduccion del ingreso. Fiscalmente son dos cosas distintas:

• Ingreso: lo que el huesped paga por tu vivienda
• Gasto: la comision que cobra la plataforma por su servicio

Ejemplo practico con Airbnb

Concepto	Importe
Lo que pago el huesped	500 EUR
Comision Airbnb al anfitrion (3%)	-15 EUR
Lo que recibes en tu cuenta	485 EUR
Lo que declaras como ingreso	500 EUR
Lo que deduces como gasto	15 EUR
Resultado fiscal neto	485 EUR

El resultado fiscal es el mismo, pero la declaracion debe reflejar el bruto en ingresos y la comision en gastos por separado.

Ejemplo con Booking

En Booking la mecanica puede variar porque hay dos modelos:

• Modelo de cobro directo: el huesped te paga a ti directamente. Booking te cobra la comision (15-18%) aparte.
• Modelo de pago online: Booking cobra al huesped y te transfiere el neto.

En ambos casos, tu ingreso fiscal es lo que pago el huesped, no lo que recibes.

Concepto	Importe
Lo que pago el huesped	800 EUR
Comision Booking (15%)	-120 EUR
Lo que recibes	680 EUR
Ingreso a declarar	800 EUR
Gasto deducible	120 EUR

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Que mas puedes deducir ademas de la comision

Si tributas como rendimiento del capital inmobiliario (alquiler sin servicios complementarios), estos son los gastos deducibles segun la normativa del IRPF:

Gastos directamente deducibles

• Comisiones de plataformas (Airbnb, Booking, Vrbo)
• Comision del gestor si tienes uno
• Limpieza entre estancias
• Suministros (luz, agua, gas, internet) — proporcion de dias alquilados
• Seguro del hogar — proporcion
• IBI — proporcion
• Comunidad de propietarios — proporcion
• Gastos de reparacion y conservacion del inmueble

Amortizacion del inmueble

Puedes deducir un 3% anual sobre el valor de construccion (excluyendo el suelo). Si compraste la vivienda por 200.000 EUR y el suelo representa el 40%, el valor de construccion es 120.000 EUR. La amortizacion anual seria 3.600 EUR (proporcion de dias alquilados).

Intereses de hipoteca

Si la vivienda tiene hipoteca, puedes deducir los intereses (no la amortizacion del capital) en proporcion a los dias alquilados.

Como calcular la proporcion

Si alquilas 180 dias al ano:

• Proporcion = 180/365 = 49,3%
• Si el IBI es 800 EUR, deduces 800 x 0,493 = 394 EUR

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DAC7 y Modelo 179: Hacienda ya sabe cuanto ganas

Modelo 179

Desde 2018, las plataformas digitales presentan el Modelo 179 ante la AEAT, informando de cada cesion de vivienda con fines turisticos: nombre del titular, referencia catastral, dias alquilados e ingresos brutos.

Directiva DAC7

Desde 2023, la directiva europea DAC7 obliga a las plataformas a reportar los ingresos de cada anfitrion a la autoridad fiscal de su pais. Airbnb, Booking y Vrbo cumplen con esto automaticamente.

Que significa para ti

Que Hacienda tiene tus datos. Si el Modelo 179 dice que ingresaste 15.000 EUR y tu declaras 12.000 EUR (porque solo pusiste el neto), saltan las alarmas. No es cuestion de si te van a pillar, sino de cuando.

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Errores frecuentes

Error 1: Declarar solo lo que recibes

Ya explicado. Debes declarar el bruto, no el neto despues de comisiones.

Error 2: No declarar nada

Algunos propietarios creen que si ingresan poco no tienen que declarar. Falso. Cualquier ingreso por alquiler se declara en la renta, independientemente del importe.

Error 3: Declarar como alquiler normal (casilla equivocada)

El alquiler turistico NO es alquiler de vivienda habitual. No tiene la reduccion del 60% (ahora 50-90% segun nueva ley de vivienda). Se declara como rendimiento integro sin reduccion si es alquiler de temporada.

Error 4: No guardar justificantes de gastos

Para deducir gastos necesitas facturas o justificantes. Si no los tienes, Hacienda puede rechazar la deduccion en caso de comprobacion.

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Caso especial: propietario con gestor

Si tienes un gestor que administra tu propiedad, el gestor te liquida mensualmente. En esa liquidacion ya aparecen los ingresos brutos, su comision, la limpieza y los gastos. Pero la obligacion de declarar sigue siendo tuya (salvo que el gestor este contratado para eso).

Lo importante es que tu declaracion de renta refleje los ingresos brutos por reserva, no solo lo que el gestor te transfiere despues de su comision.

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Como te ayuda Itineramio

Si gestionas propiedades de terceros, el modulo de gestion importa las reservas de Airbnb y Booking, calcula automaticamente los importes brutos y netos, y genera liquidaciones con el desglose completo. El propietario recibe un documento con todos los importes separados para su declaracion.

Si eres propietario sin gestor, los articulos del blog de Itineramio te ayudan a entender tus obligaciones fiscales. Y el manual digital reduce las preguntas de tus huespedes para que puedas centrarte en la gestion.

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Esta guia es orientativa y no sustituye el asesoramiento fiscal profesional. Consulta siempre con tu asesor antes de presentar tu declaracion.