Cómo decirle a tus propietarios que tienen que darse de alta en el IVA (sin perderlos)

Actualizado el 3 de noviembre de 2026. Escrito por el equipo de Itineramio a partir del BOE, la Ley del IVA y la sede de la Agencia Tributaria. Las fuentes están al final.

Calcula tu caso en 30 segundos. Mueve los números de tu piso y mira cuánto te queda con IVA y sin IVA, con gestor y sin gestor: simulador del IVA del 10 %.

La respuesta corta

Si el Congreso convalida el Real Decreto-ley 29/2026, desde el 1 de diciembre de 2026 las estancias de 30 noches o menos en vivienda amueblada pagan un 10 % de IVA. Si gestionas en nombre de tus propietarios, el IVA lo declaran ellos: tendrán que darse de alta en Hacienda, hacer una factura por estancia y presentar el modelo 303 cada trimestre.

No es decisión tuya, pero la llamada te toca a ti. Bien hecha, es la ocasión de que tus propietarios vean que tienen a alguien que entiende de esto.

Las cuentas del gestor (precios, la base de tu comisión, cómo cambia la liquidación) ya están en IVA del 10 % para gestores de alquiler vacacional. Las reglas generales del impuesto, en IVA en el alquiler turístico: el 10 % desde el 1 de diciembre de 2026. Aquí vamos a la conversación.

Qué cambia y cuándo

• Qué: el artículo 7 del Real Decreto-ley 29/2026 cambia la Ley del IVA. El alquiler de una vivienda amueblada deja de estar exento cuando la estancia no pasa de 30 noches con el mismo huésped, y paga el 10 %. Se libra quien alquila la vivienda en la que vive.
• Desde cuándo: el decreto está en vigor desde el 8 de octubre, pero el cambio del IVA se aplica desde el 1 de diciembre de 2026.
• Lo que falta: la convalidación en el Congreso. A 3 de noviembre, la web del Congreso lo da "en convalidación" desde el 13 de octubre, sin fecha de votación. La prensa habla del 12 de noviembre, pero no hemos encontrado convocatoria oficial.
• Si no se convalida: no cambia nada y nadie se da de alta por esto. Ya pasó: el decreto anterior con la misma medida, el 26/2026, se derogó el 2 de octubre.

Por eso: avisa ahora, prepara los papeles y no presentes nada hasta la votación.

Quién se da de alta

Depende de quién alquila al huésped, no de quién cobra.

Si hay matrimonio o varios dueños, no decidas tú a nombre de quién va el alta: que lo decida su asesor, porque ese nombre tiene que coincidir con la factura de la plataforma, la cuenta de cobro y las facturas de los gastos.

Lo que le supone al propietario

1. El alta (modelo 036): comunicar a Hacienda que va a hacer operaciones con IVA, antes de cobrar la primera estancia que lo lleve. No le hace autónomo: la Seguridad Social va aparte.
2. Una factura por estancia: si la estancia no pasa de 400 € con IVA, puede ser simplificada.
3. El modelo 303 cada trimestre: del 1 al 20 de abril, julio y octubre, y del 1 al 30 de enero el del último trimestre. El primero, el del cuarto trimestre de 2026, en enero de 2027.
4. El resumen anual (modelo 390), del 1 al 30 de enero: la Agencia Tributaria exonera de él a quien presenta trimestralmente y solo tiene arrendamiento de inmuebles urbanos; en ese caso se rellena un apartado del último 303 del año. Si un piso turístico entra en esa exoneración, que lo confirme su asesor.
5. Guardar las facturas de sus gastos a su nombre y con su NIF, para restar su IVA.

Cuánto cuesta

Hemos buscado tarifas publicadas por gestorías en España. No hay una tarifa específica para "particular con piso turístico"; estas son las de autónomos, que es lo más parecido. Precios orientativos, normalmente sin IVA:

Es decir, entre unos 200 € al año pagando trámite a trámite y unos 400 a 1.000 € al año con cuota mensual. Y la factura de la gestoría también lleva IVA, que el propietario podrá restar. Pide presupuesto: cambia con el número de facturas y de pisos.

Para qué le puede venir bien

Esto es lo que casi nadie le cuenta al propietario. Hasta ahora, como su alquiler estaba exento, el IVA de sus gastos era un coste sin remedio: el 21 % de la comisión de Airbnb o Booking, el de tu comisión, el de la limpieza que le facturan, el de la luz a su nombre. Con IVA, lo resta en el 303.

Ejemplo inventado, con números redondos. Un trimestre en el que todas las estancias son de 30 noches o menos y se cobran desde el 1 de diciembre:

Ingresa 900 € de IVA cobrado menos 850,50 € de IVA de sus gastos. Hasta noviembre, esos 850,50 € los perdía. No siempre sale así: si mezcla estancias con IVA y de más de 30 noches, solo resta una parte (la prorrata); sin factura a su nombre no resta nada; y el resultado depende de si sube el precio o no. El IVA de muebles y reformas de años anteriores puede recuperarse en parte: que lo mire su asesor.

Haz la cuenta de cada propietario con el simulador del IVA del 10 % y llévala a la llamada.

Y para ti: la gestora que llama primero, con números y liquidaciones ordenadas, se queda los propietarios de la que no llama.

Cómo decírselo

La llamada, en cuatro pasos

1. Qué ha cambiado, y que no lo decides tú. "El Gobierno ha cambiado la ley del IVA: desde el 1 de diciembre, si el Congreso lo aprueba, las estancias cortas llevan un 10 % de IVA. Le pasa a todos los pisos turísticos de España, no solo a los nuestros."
2. Qué le toca a él. "Como el piso lo alquilas tú y yo lo gestiono en tu nombre, el IVA lo declaras tú: un alta en Hacienda, una declaración cada tres meses y guardar facturas. No te hace autónomo."
3. Qué haces tú. "Te voy a mandar cada mes la liquidación con el IVA separado y las facturas de los gastos, para que tu asesor lo tenga hecho en diez minutos. Y repasamos juntos el precio desde diciembre."
4. Qué gana. "El IVA de mi comisión, de la plataforma y de la limpieza, que hasta ahora perdías, a partir de diciembre lo restas. En tu caso, con los números del año pasado, sale esto." Y le enseñas la cifra.

Las cinco preguntas que te va a hacer

• "¿Esto es cosa tuya?" No. Es una ley para todos (Real Decreto-ley 29/2026). Te mando el enlace al BOE.
• "¿Cuánto me va a costar?" Una gestoría cobra, a modo orientativo, entre unos 200 y 1.000 € al año según cómo lo contrates. A cambio, restas el IVA de tus gastos. Lo calculamos con tus números.
• "¿Tengo que hacerme autónomo?" No por esto. El alta en el IVA es en Hacienda; la Seguridad Social va aparte.
• "¿Y si no lo aprueban?" Entonces no cambia nada y no presentas nada. Por eso no hacemos ningún trámite hasta la votación.
• "¿Subimos el precio?" Es tu decisión. Te paso dos cuentas: mantener el precio y asumir el IVA, o subirlo. Ten en cuenta que la plataforma cobra su comisión sobre el total.

Plantilla de correo para tus propietarios

Mándalo uno a uno o con los destinatarios en copia oculta: las direcciones de tus propietarios no las tiene que ver el resto.

Asunto: El IVA del alquiler turístico desde diciembre: qué te cambia

Hola, [NOMBRE]:

Te escribo por un cambio de la ley que afecta a todos los pisos turísticos de España, no solo al tuyo.

El Gobierno ha aprobado que, desde el 1 de diciembre de 2026, las estancias de 30 noches o menos lleven un 10 % de IVA (Real Decreto-ley 29/2026). Todavía tiene que aprobarlo el Congreso; la votación se espera para mediados de noviembre. Si no se aprueba, no cambia nada.

Si se aprueba, como el piso lo alquilas tú, tendrás que darte de alta en el IVA en Hacienda antes de diciembre y presentar una declaración cada tres meses. No te convierte en autónomo. Y hay una parte buena: podrás restar el IVA de tus gastos (mi comisión, la de la plataforma, la limpieza), que hasta ahora era un coste.

Por mi parte, desde diciembre te mandaré la liquidación con el IVA separado y las facturas de los gastos, para que tu asesor lo tenga fácil. Te propongo hablarlo [DÍA Y HORA] y repasar tus números y el precio desde diciembre.

No hace falta que hagas nada todavía. Te escribo en cuanto haya votación.

Un saludo,
[TU NOMBRE]

El calendario

Dónde te ayuda Itineramio

• La liquidación al propietario, línea a línea: sale de las reservas de cada alojamiento, con las comisiones y los gastos ya imputados.
• El panel del propietario: cada propietario ve sus liquidaciones en su portal.
• Quién factura y el régimen de IVA de cada alojamiento: marcas si factura el propietario o tú, y si el piso va "según la norma", es la vivienda en la que vive el arrendador o da servicios de hotel. Con eso, Itineramio propone el IVA de cada estancia según sus noches y su fecha de cobro, como propuesta que confirma quien factura. Mientras no se convalide, propone exenta.

Itineramio no emite hoy las facturas de las estancias ni presenta el 303: eso sigue siendo del propietario y de su asesor. Si quieres ver cómo quedaría con tus pisos, cuéntanos tu caso en una videollamada.

Esta guía es información general, no asesoramiento fiscal. Cómo tributa cada piso depende de quién figura como arrendador y del contrato con cada propietario. Antes de presentar nada, que cada propietario lo consulte con su asesor.

Fuentes

Consultadas el 3 de noviembre de 2026.

• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026, BOE-A-2026-20823): artículo 7 (IVA) y disposición final decimoprimera (entrada en vigor).
• Ley 37/1992, del IVA, texto consolidado: artículos 20.Uno.23.º e') y f'), 84 (quién declara; 84.Tres, comunidades de bienes), 91.Uno.2.2.º (tipo del 10 %), 92 a 97 (deducciones) y 102 (prorrata).
• Ficha del Real Decreto-ley 29/2026 en el Congreso (expediente 130/000060).
• Agencia Tributaria: modelo 036, modelo 303 y modelo 390, con sus instrucciones del 390 (exoneración y plazo).
• Real Decreto 1619/2012, Reglamento de facturación, artículo 4 (factura simplificada), y Real Decreto 1624/1992, Reglamento del IVA, artículo 71.4 (plazos del 303).
• Tarifas de gestoría (referencia orientativa, no oficial): Cronoshare, 7 de enero de 2026; Billeo, gestoría para apartamentos turísticos.