VeriFactu y Alquiler Vacacional: Lo Que Todo Gestor Debe Saber
Guía práctica para prepararte antes de que sea obligatorio
- Sí te afecta si facturas por gestión de alojamientos
- Necesitarás software adaptado a los nuevos requisitos
- No esperes a última hora — la adaptación lleva tiempo
Si gestionas apartamentos turísticos en España — ya sea para propietarios o con tu propia cartera — hay una normativa que va a cambiar cómo facturas. Se llama VeriFactu y se desarrolla en el marco de la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal.
Antes de entrar en detalle, es importante no confundir tres conceptos que a menudo se mezclan:
| Concepto | Qué es | Normativa |
|---|---|---|
| VeriFactu | Sistema que obliga a que los programas de facturación generen registros seguros, inalterables y verificables por la Agencia Tributaria | Ley Antifraude 11/2021 |
| Facturación electrónica | Obligación de emitir y recibir facturas en formato electrónico entre empresas (B2B) | Ley Crea y Crece |
| Software certificado | Programa de facturación que cumple los requisitos técnicos de VeriFactu (hash, QR, trazabilidad) | Reglamento de desarrollo |
En este artículo nos centramos en VeriFactu — que es lo que afecta directamente a cómo usas tu software de facturación día a día.
¿Qué es VeriFactu exactamente?
VeriFactu es un sistema que obliga a que los programas de facturación generen registros seguros, inalterables y verificables por la Agencia Tributaria. No es exactamente "facturación electrónica obligatoria" — esa parte viene por la Ley Crea y Crece. VeriFactu se centra en que el software que usas para facturar cumpla con unos requisitos técnicos concretos.
En la práctica, tu software de facturación tendrá que cumplir con esto:
- Hash de integridad — cada factura lleva una huella (hash) encadenada. Si alguien la modifica después de emitirla, el hash cambia y se detecta la alteración.
- Código QR verificable — cada factura incluye un QR que enlaza con la sede electrónica de la AEAT o contiene los datos verificables de la factura, permitiendo comprobar su autenticidad.
- Registro verificable — los datos de facturación pueden enviarse automáticamente a la Agencia Tributaria, o quedar registrados de forma verificable para su comprobación posterior. Existen dos modalidades: envío automático (VeriFactu) y registro interno sin envío.
- Imposibilidad de borrar o alterar — no se pueden eliminar ni modificar facturas una vez emitidas. Si hay error, se emite factura rectificativa.
¿Cuándo entra en vigor?
Las fechas dependen del desarrollo reglamentario definitivo y de la distinción entre la obligación para proveedores de software y la obligación para contribuyentes. Esto es lo que sabemos:
| Obligado | Plazo | Detalle |
|---|---|---|
| Proveedores de software | 2026 | Deben tener sus sistemas conformes con los requisitos antes de las fechas obligatorias para contribuyentes |
| Sociedades (Impuesto sobre Sociedades) | 1 de enero de 2027 | Fecha confirmada (diciembre 2025) |
| Autónomos y resto | 1 de julio de 2027 | Fecha confirmada (diciembre 2025) |
¿Te afecta si gestionas alojamientos turísticos?
Sí, si cumples alguna de estas condiciones:
¿Tienes un apartamento turístico?
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- Eres gestor profesional que cobra comisión por gestionar apartamentos de otros propietarios
- Eres propietario que gestiona su propio alojamiento como actividad económica (con servicios complementarios: limpieza, recepción, etc.)
- Emites facturas por servicios relacionados con el alquiler: gestión, limpieza, mantenimiento, fotografía
- Eres autónomo o sociedad que factura en España
Si el alquiler turístico se considera actividad económica — por ejemplo, si ofreces servicios complementarios tipo hotelero — en muchos casos se requiere emitir factura. Y esa factura deberá generarse con software conforme.
¿Qué necesita tu software para cumplir?
| Requisito | Qué implica |
|---|---|
| Hash encadenado | Cada factura lleva una huella (hash) única enlazada con la anterior. Si alguien modifica una factura, toda la cadena se rompe y se detecta. |
| Código QR | Enlaza con la sede electrónica de la AEAT o contiene datos verificables, permitiendo comprobar la autenticidad de la factura. |
| Registro verificable | Existen dos modalidades: sistemas VERI*FACTU (remiten los registros de facturación a la AEAT de forma automática) y sistemas NO VERI*FACTU (conservan los registros internamente con los mismos requisitos de integridad, pero sin envío automático). |
| Imposibilidad de borrar | No se pueden eliminar ni alterar facturas. Los errores se corrigen con factura rectificativa. |
| Numeración secuencial | Las facturas siguen una secuencia continua sin saltos ni duplicados. |
Qué hacer ahora (5 pasos)
Aunque la fecha definitiva no esté confirmada, la adaptación lleva tiempo. Estos son los pasos prácticos:
1. Verifica si tu software actual es compatible
Pregunta a tu proveedor si tiene o va a tener conformidad con los requisitos de VeriFactu. Si no te dan una respuesta clara, es una señal de alerta. Un software que no se adapte quedará obsoleto.
2. Revisa tu numeración de facturas
VeriFactu exige numeración secuencial sin saltos. Si tienes facturas desordenadas o con huecos en la numeración, ordénalo antes de que sea obligatorio.
3. Haz una factura de prueba
Si tu software ya tiene modo VeriFactu (aunque aún no sea obligatorio), emite una factura de prueba. Comprueba que genera el QR, el hash, y que el formato es correcto.
4. Forma a tu equipo
Si tienes personal que emite facturas, asegúrate de que entienden que las facturas ya no se pueden borrar ni modificar. Los errores se corrigen con rectificativas, no borrando.
5. Consulta con tu asesor fiscal
Cada caso es diferente. Un asesor actualizado te dirá exactamente cuándo te afecta según tu forma jurídica (autónomo, SL) y tu tipo de actividad.
¿Qué pasa si no me adapto?
Las sanciones establecidas en la Ley Antifraude 11/2021 por incumplimiento no son menores:
- Hasta 50.000€ por ejercicio fiscal — por uso o tenencia de software que permita la manipulación de registros de facturación, según la Ley Antifraude 11/2021
- Sanciones por facturas no conformes — por cada factura que no cumpla los requisitos técnicos
- Mayor probabilidad de inspección — Hacienda priorizará la revisión de contribuyentes que no estén en el sistema
El coste de adaptarse a tiempo es bajo comparado con el riesgo de no hacerlo.
Qué NO cambia con VeriFactu
Para reducir confusión, es importante saber lo que sigue igual:
- El IVA no cambia — los tipos impositivos y las obligaciones de IVA siguen siendo los mismos
- Cuándo emitir factura no cambia — las reglas sobre cuándo estás obligado a facturar siguen siendo las mismas
- Tus obligaciones fiscales básicas no cambian — declaraciones trimestrales, anuales y modelos fiscales siguen igual
- El contenido de la factura no cambia — los datos que debe incluir una factura (emisor, receptor, base, IVA, etc.) son los mismos
Lo que cambia es cómo se genera, se registra y se verifica esa factura. No el qué, sino el cómo.
Preguntas frecuentes
¿Si solo tengo un apartamento y lo gestiono yo, me afecta?
Depende. Si lo gestionas como actividad económica (das de alta la actividad, emites facturas), sí. Si es un alquiler particular sin servicios complementarios y no emites facturas, puede que no te afecte directamente. Consulta con tu asesor.
¿Airbnb y Booking se encargan de esto?
No. Las plataformas emiten sus propias facturas por las comisiones que te cobran a ti. Pero las facturas que tú emites a propietarios, a clientes o por tus servicios son tu responsabilidad.
¿Tengo que enviar todas las facturas a Hacienda?
No necesariamente. Existen dos modalidades: sistemas VERI*FACTU (remiten los registros automáticamente a la AEAT) y sistemas NO VERI*FACTU (conservan los registros internamente con los mismos requisitos de integridad, sin envío automático). Tu software puede optar por una u otra, pero en ambos casos debe cumplir los requisitos técnicos de hash, QR y trazabilidad.
¿Puedo seguir usando Excel mientras tanto?
Técnicamente sí, hasta que la normativa entre en vigor para tu caso. Pero no es recomendable: la migración de datos desde Excel a un software conforme puede ser complicada si tienes años de facturas sin formato estándar. Cuanto antes migres, menos dolor.
¿Cuánto cuesta adaptarse?
Si tu PMS o software de gestión se actualiza a VeriFactu, el coste puede ser cero o mínimo (actualización incluida en tu suscripción). Si usas herramientas manuales, necesitarás contratar un software — los precios van desde 10-15€/mes para autónomos hasta planes más completos para gestores con múltiples propiedades.
Conclusión
VeriFactu no es una opción — es el marco normativo que va a regular cómo se emiten facturas en España. Si gestionas alojamientos turísticos y facturas por tus servicios, te afecta directamente.
La mejor estrategia es empezar a prepararte ahora: verificar tu software, ordenar tu numeración, y asegurarte de que cuando llegue la fecha definitiva no tengas que improvisar.
Los que se adapten primero tendrán ventaja. Los que esperen pagarán el precio — en tiempo, en estrés, o en sanciones.
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