Cómo facturar tu comisión como gestor al propietario

Por qué tienes que facturar tu comisión

Si gestionas apartamentos de otros propietarios y cobras una comisión por ello, esa comisión es un servicio profesional. Y los servicios profesionales se facturan. Da igual que el propietario sea tu cuñado, tu vecino o un desconocido que te encontró en internet. La factura no es opcional: sin ella no puedes justificar tus ingresos ante Hacienda, el propietario no puede deducir tu comisión como gasto, y desde VeriFactu el control es mucho más estricto. Vamos a ver cómo se hace bien. ---

Tu comisión: las formas más habituales

No hay una sola forma de cobrar. Los modelos que más veo entre gestores de alquiler vacacional: Porcentaje sobre ingresos (el más común). Cobras un 15-25% de los ingresos brutos de las reservas. Si el apartamento ingresó 3.000 EUR en abril, tu comisión al 20% son 600 EUR. Fijo por reserva. Cobras un importe fijo por cada reserva gestionada, independientemente del importe. Ejemplo: 50 EUR × 8 reservas = 400 EUR. Funciona bien cuando los importes de reserva son muy variables. Cuota fija mensual. Un importe fijo independiente de si hubo reservas o no. Ejemplo: 200 EUR/mes por propiedad. Menos habitual, pero da estabilidad de ingresos. Mixta. Una base fija + un variable. Ejemplo: 100 EUR fijos + 10% sobre ingresos. Combina estabilidad con incentivo. ---

IVA: siempre el 21%

Aquí no hay duda. Tu comisión de gestión tributa al 21% de IVA (tipo general). No importa que gestiones viviendas turísticas cuyo alquiler pueda estar exento de IVA. Son dos cosas diferentes: - El alquiler del propietario al huésped → puede estar exento de IVA - Tu servicio de gestión al propietario → siempre IVA 21% He visto gestores que aplican el 10% pensando que todo lo que tiene que ver con turismo va al tipo reducido. Error. El 10% es solo para hospedaje con servicios complementarios. Tu factura de comisión es una prestación de servicios profesionales, y eso va al tipo general. ---

Retención de IRPF: depende de quién eres

Si eres autónomo persona física, tu factura puede llevar retención de IRPF: - 15% como tipo general para profesionales - 7% durante tus dos primeros años de actividad Si tienes una SL, no hay retención de IRPF en tu factura (las sociedades tributan por Impuesto de Sociedades, no por IRPF).

Ejemplo de factura (autónomo, tercer año o más)

``` FACTURA FAC-2026-004 Emisor: [Tu nombre], NIF [Tu NIF] Receptor: [Nombre propietario], NIF [Su NIF] Concepto: Comisión de gestión de alquiler vacacional Periodo: abril 2026 Base: 20% sobre 3.000 EUR de ingresos 600,00 EUR IVA 21% +126,00 EUR Retención IRPF 15% -90,00 EUR ___________ TOTAL A COBRAR 636,00 EUR ```

Ejemplo (sociedad SL)

``` FACTURA FAC-2026-004 Concepto: Comisión de gestión abril 2026 Base: 20% sobre 3.000 EUR 600,00 EUR IVA 21% +126,00 EUR ___________ TOTAL A COBRAR 726,00 EUR ``` ---

Las series de facturación

Cada factura necesita un número correlativo. No puedes inventarte los números ni dejar huecos. Formato típico: - Serie estándar: FAC-2026-001, FAC-2026-002, FAC-2026-003... - Serie rectificativa: REC-2026-001 (para facturas que corrigen errores) Reglas importantes: - Puedes reiniciar la numeración cada año (FAC-2027-001) - No puede haber saltos: si tienes la 003, la siguiente es la 004 - Si anulas una factura, no "reciclas" el número: emites una rectificativa - Puedes tener varias series si tienes líneas de negocio distintas ---

VeriFactu: ya no vale Word ni Excel

Esto es nuevo y pillará a muchos gestores desprevenidos. Desde la entrada en vigor del RD 1007/2023, el software que uses para emitir facturas debe cumplir con VeriFactu: - Hash SHA-256 que encadena cada factura con la anterior - Código QR en cada factura emitida - Comunicación electrónica a la AEAT - Log de auditoría de cada acción sobre la factura ¿Qué significa en la práctica? Que si haces tus facturas en Word, Excel o Google Docs, no cumples. Esos programas no generan hashes ni QR. Necesitas un software de facturación que lo integre. ---

¿Cada cuánto facturar?

Lo estándar es mensualmente, coincidiendo con la liquidación al propietario: 1. Cierras el mes (normalmente entre el día 1 y 5 del mes siguiente) 2. Generas la liquidación (reservas + gastos + comisión) 3. Emites la factura de tu comisión 4. Envías liquidación + factura al propietario 5. El propietario te paga Algunos gestores con muchas propiedades facturan quincenalmente para tener mejor flujo de caja. Es válido siempre que la numeración sea correlativa. ---

Lo que tiene que aparecer en la factura

No te dejes ninguno de estos datos: Tus datos: nombre o razón social, NIF, dirección fiscal. Datos del propietario: nombre o razón social, NIF, dirección fiscal. Detalle: número correlativo, fecha de emisión, concepto ("Comisión de gestión mes de abril 2026"), periodo, base imponible, tipo y cuota de IVA, retención IRPF si aplica, total, forma de pago. Si falta alguno de estos datos, la factura es incorrecta y puede generar problemas en caso de inspección. ---

La limpieza: ¿la facturo o no?

Depende de tu modelo. Las opciones más comunes: | Modelo | Cómo funciona | En la factura | |---|---|---| | Tú cobras y pagas al limpiador | El propietario te paga la limpieza y tú pagas al limpiador | Aparece como gasto en la liquidación, no en tu factura de comisión | | El propietario paga directamente | El propietario paga al limpiador sin pasar por ti | No aparece en tu factura | | Split (reparto) | Se reparte según acuerdo | Proporción en la liquidación | La limpieza no es tu servicio de gestión (a menos que tengas empresa de limpieza). Es un gasto repercutido, no una comisión. ---

Cómo lo hace Itineramio

El [módulo de gestión](/gestion-alquiler-vacacional) genera la factura automáticamente desde la liquidación mensual. Importas las reservas de Airbnb/Booking, el sistema calcula la comisión, el IVA, la retención IRPF, y emite la factura con VeriFactu integrado (hash, QR, envío a AEAT). El propietario recibe un email con el PDF y un link a su portal donde ve todo el historial. Series correlativas automáticas, facturas rectificativas, múltiples métodos de pago (transferencia, Bizum, PayPal). Sin Excel, sin Word, sin riesgo. --- *Esta guía es orientativa y no sustituye el asesoramiento fiscal profesional. Cada caso tiene sus particularidades.*

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