Como facturar tu comision como gestor al propietario

Que factura el gestor al propietario

Cuando gestionas apartamentos turisticos de terceros, cobras una comision por tu servicio de gestion. Esa comision es una prestacion de servicios profesionales y debes emitir factura al propietario.

Esto es independiente de si el propietario tiene que facturar o no al huesped. Tu factura es por tu comision de gestion, no por el alojamiento.

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Base imponible: tu comision

La comision puede calcularse de varias formas. Las mas habituales en el sector:

Comision porcentual (la mas comun)

Un porcentaje sobre los ingresos brutos de las reservas. Normalmente entre el 15% y el 25%.

Ejemplo: Ingresos del mes = 3.000 EUR. Comision 20% = 600 EUR.

Comision fija por reserva

Un importe fijo por cada reserva gestionada. Util cuando las reservas tienen importes muy variables.

Ejemplo: 50 EUR por reserva x 8 reservas = 400 EUR.

Cuota fija mensual

Un importe fijo independiente de los ingresos. Menos comun, pero usado por algunos gestores con servicios estandarizados.

Ejemplo: 200 EUR/mes por propiedad.

Comision mixta

Combinacion de fijo + variable. Por ejemplo: 100 EUR fijos + 10% sobre ingresos.

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IVA: siempre el 21%

Tu comision tributa al 21% de IVA (tipo general). No es hospedaje (10%), es una prestacion de servicios profesionales.

Aunque gestiones viviendas turisticas (cuyo alquiler puede estar exento de IVA), tu servicio de gestion SI lleva IVA. Son dos operaciones fiscales distintas:

• El alquiler de la vivienda al huesped: puede estar exento de IVA (si no hay servicios)
• Tu servicio de gestion al propietario: siempre IVA 21%

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Retencion IRPF en la factura

Si eres autonomo (persona fisica) y facturas a otro profesional o empresa, tu factura puede incluir retencion de IRPF:

Situacion	Retencion
Gestor autonomo (primeros 2 anos)	7%
Gestor autonomo (a partir del 3er ano)	15%
Gestor sociedad (SL)	0% (no aplica retencion IRPF)

Ejemplo de factura completa (gestor autonomo)

Concepto	Importe
Comision de gestion abril 2026
20% sobre 3.000 EUR de ingresos	600,00 EUR
IVA 21%	126,00 EUR
Subtotal	726,00 EUR
Retencion IRPF 15% (sobre base)	-90,00 EUR
Total a cobrar	636,00 EUR

Ejemplo (gestor con SL)

Concepto	Importe
Comision de gestion abril 2026	600,00 EUR
IVA 21%	126,00 EUR
Total a cobrar	726,00 EUR

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Series de facturacion

Necesitas una serie correlativa para tus facturas. El numero debe ser secuencial y no puede haber saltos.

Formato recomendado:

• Serie estandar: FAC-2026-001, FAC-2026-002, FAC-2026-003...
• Serie rectificativa: REC-2026-001 (para facturas que corrigen errores)

Reglas:

• Cada ano puedes reiniciar la numeracion (FAC-2026-001, FAC-2027-001)
• No puedes tener huecos en la numeracion
• Si anulas una factura, no "reutilizas" el numero: emites una rectificativa con numero propio
• Puedes tener varias series si tienes lineas de negocio distintas

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Limpieza en la factura: quien la cobra

La limpieza puede facturarse de varias formas dependiendo del acuerdo gestor-propietario:

Modelo	Quien cobra la limpieza	Como se refleja
Gestor cobra y paga limpiador	Gestor factura limpieza al propietario como gasto	Aparece en la liquidacion como gasto
Propietario paga directamente	No aparece en la factura del gestor	Solo en la liquidacion como deduccion
Split	Se reparte segun acuerdo	Proporcion en la liquidacion

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VeriFactu: obligatorio para tus facturas

Desde la entrada en vigor del RD 1007/2023, el software que usas para emitir facturas debe cumplir con VeriFactu:

• Hash SHA-256 encadenado con la factura anterior
• Codigo QR verificable en la sede de la AEAT
• Comunicacion electronica a Hacienda
• Log de auditoria inalterable

Si emites facturas en Word o Excel, no cumples. Necesitas un software que integre VeriFactu.

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Frecuencia de facturacion

La practica estandar en el sector es facturar mensualmente, coincidiendo con la liquidacion al propietario:

1. Cierras el mes (dia 1-5 del mes siguiente)
2. Generas la liquidacion (reservas + gastos + comision)
3. Emites la factura de tu comision
4. Envias liquidacion + factura al propietario
5. El propietario te paga

Algunos gestores facturan quincenalmente si tienen muchas propiedades y necesitan flujo de caja mas frecuente.

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Datos obligatorios en la factura

Tu factura debe incluir:

Datos del emisor (tu):

• Nombre completo o razon social
• NIF/CIF
• Direccion fiscal
• Numero de factura (correlativo)
• Fecha de emision

Datos del receptor (propietario):

• Nombre completo o razon social
• NIF/CIF
• Direccion fiscal

Detalle:

• Concepto (ej: "Comision de gestion mes de abril 2026")
• Periodo al que se refiere
• Base imponible
• Tipo de IVA y cuota
• Retencion IRPF si aplica
• Total a pagar
• Forma de pago (transferencia, domiciliacion, etc.)

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Errores frecuentes

1. Aplicar IVA del 10% en vez del 21%: tu comision no es hospedaje. Es un servicio profesional al 21%.
2. No emitir factura: aunque el propietario sea familiar o amigo, si cobras comision, facturas.
3. Facturas sin numeracion correlativa: cada factura debe tener numero secuencial sin huecos.
4. No incluir VeriFactu: si usas software, debe cumplir con el RD 1007/2023.
5. No retener IRPF cuando toca: si el propietario te lo pide y cumple los requisitos, debes incluir la retencion.

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Como te ayuda Itineramio

El modulo de gestion genera la factura automaticamente desde la liquidacion mensual:

• Series correlativas con numeracion automatica
• IVA 21% calculado sobre la comision
• Retencion IRPF configurable por propietario
• VeriFactu integrado (hash SHA-256, QR, envio a AEAT)
• Facturas rectificativas (sustitucion y diferencia)
• PDF descargable y envio por email al propietario con portal de acceso
• Multiples metodos de pago (transferencia, domiciliacion, Bizum, PayPal)

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Esta guia es orientativa. Consulta con tu asesor fiscal sobre tu situacion concreta.