VeriFactu para gestores de alquiler vacacional 2026

VeriFactu en 30 segundos

VeriFactu es el nuevo sistema de la AEAT para controlar la facturación. En esencia: obliga a que el software que uses para hacer facturas no permita manipularlas sin dejar rastro. Cada factura queda encadenada con la anterior mediante un hash criptográfico, lleva un código QR verificable y se comunica electrónicamente a Hacienda. ¿Suena complicado? La realidad es que si usas un buen software, tú no notas nada. El hash y el QR se generan solos al emitir la factura. Tu único trabajo es asegurarte de que el software que usas cumple con VeriFactu. Si haces facturas en Word o Excel, ahí sí tienes un problema. ---

Por qué debería importarte como gestor de alquiler vacacional

Si gestionas apartamentos de terceros y facturas tu comisión al propietario cada mes, esas facturas entran en el ámbito de VeriFactu. Y si usas un software que no cumple, te arriesgas a sanciones de hasta 150 EUR por factura. Con 10 propietarios y facturación mensual, son 1.500 EUR al mes en sanciones potenciales. No merece la pena. La buena noticia: la mayoría del trabajo lo hace el software, no tú. ---

Cómo funciona por dentro (para curiosos)

El encadenamiento de hashes

Cada factura que emites genera un código único (hash SHA-256) a partir de sus datos: número, fecha, NIF, importes. Pero además, ese hash incluye el hash de la factura anterior. Así se forma una cadena: ``` FAC-001 → hash: a3f2b8... FAC-002 → hash: 7c9d1e... (incluye el hash de FAC-001) FAC-003 → hash: e5a4f0... (incluye el hash de FAC-002) ``` Si alguien modifica la FAC-002 después de emitirla, su hash cambia. Pero la FAC-003 esperaba el hash original. La cadena se rompe y Hacienda lo detecta al instante. Es como los bloques de una blockchain, pero para facturas. Sencillo en concepto, potente en práctica.

El código QR

Cada factura emitida lleva un QR que cualquiera puede escanear para verificar la factura en la sede electrónica de la AEAT. El propietario que recibe tu factura puede comprobar que es auténtica.

La comunicación a Hacienda

Las facturas se comunican electrónicamente a la AEAT. No es en tiempo real (eso es el SII, que es para empresas grandes con más de 6 millones de facturación). En VeriFactu la comunicación es periódica. Pero el registro local con hash y QR es inmediato al emitir.

El log de auditoría

Cada cosa que haces con una factura queda registrada: cuándo la creaste, cuándo la emitiste, si la modificaste, si la anulaste, cuándo la enviaste al propietario. Un registro inalterable que sirve como prueba en caso de inspección. ---

Los tipos de factura que maneja la AEAT

VeriFactu distingue varios tipos, cada uno con su código: Facturas normales: - F1 — Factura ordinaria. La que usas para tu comisión mensual. - F2 — Factura simplificada (equivalente al ticket). Para importes pequeños sin datos del receptor. - F3 — Factura de reemplazo de una simplificada. Facturas rectificativas (cuando te equivocas): - R1 — Error en datos (importe mal, NIF equivocado, concepto incorrecto) - R2 — Concurso de acreedores - R3 — Créditos incobrables - R4 — Otros motivos - R5 — Rectificación de simplificadas Hay dos formas de rectificar: por sustitución (la nueva factura anula y reemplaza completamente la original) o por diferencia (la nueva factura solo refleja la diferencia, positiva o negativa). En la práctica, como gestor de alquiler vacacional, usarás F1 el 99% del tiempo y R1 cuando te equivoques en algo. ---

¿Quién tiene que cumplir?

Obligado si: usas cualquier tipo de software para emitir facturas. Esto incluye programas de facturación, ERPs, y en general cualquier aplicación informática que genere facturas. El gris de Word y Excel: técnicamente no son "software de facturación", pero Hacienda puede argumentar que los usas como tal. Si tienes una plantilla de Excel que genera facturas con numeración automática, estás en una zona gris peligrosa. Mi consejo: no te la juegues. Usa un software que cumpla y olvídate. El coste mensual de un software es infinitamente menor que una sanción. ---

VeriFactu vs SII: no son lo mismo

| | VeriFactu | SII | |---|---|---| | Para quién | Todos los que facturan con software | Empresas grandes (>6M EUR facturación) | | Comunicación | Periódica | Tiempo real (4 días) | | Hash encadenado | Sí | No | | QR | Sí | No | | Desde cuándo | 2025 (plazos de adaptación) | 2017 | Si eres gestor con facturación inferior a 6 millones (que serás), tu sistema es VeriFactu, no SII. Mucho más llevadero. ---

¿Y si no cumplo?

Las sanciones están en el RD 1007/2023 y no son menores: - Hasta 150 EUR por factura emitida sin los requisitos técnicos - Sanciones adicionales por manipulación o destrucción de registros - Para un gestor con 15 propietarios y facturación mensual: potencialmente 2.250 EUR/mes En la práctica, Hacienda empezará por los grandes contribuyentes. Pero la obligación ya existe y las inspecciones llegarán. Mejor estar preparado. ---

Qué software usar

Software generalista (Holded, Billin, SumUp, Quipu): ya integran VeriFactu. Funcionan bien para facturar, pero no tienen importación de reservas, liquidaciones ni cálculo de comisiones. Software especializado (como Itineramio): si eres gestor de alquiler vacacional, necesitas además importar reservas de Airbnb/Booking, calcular comisiones y generar liquidaciones. Un software generalista no cubre eso. ---

Cómo funciona en Itineramio

El [módulo de gestión](/gestion-alquiler-vacacional) integra VeriFactu dentro del flujo completo: 1. Importas reservas de Airbnb/Booking (CSV o conexión Gmail) 2. Generas la liquidación — el sistema calcula comisión, IVA, limpieza, gastos, IRPF 3. Emites la factura con un click — hash SHA-256 automático, QR generado, envío a la AEAT 4. Envías al propietario — PDF por email + link a su portal personal Todo automático. Sin configurar hashes, sin generar QR manualmente, sin enviar nada a la AEAT por separado. Emites la factura y el sistema hace el resto. Incluye: series correlativas, facturas rectificativas (R1-R5), log de auditoría, verificación de cadena de hashes y múltiples métodos de pago. --- *Esta guía refleja el marco del RD 1007/2023 vigente a fecha de abril de 2026. Los plazos de adaptación y la aplicación práctica pueden evolucionar. Consulta con tu asesor o con la AEAT para confirmar tu situación concreta.*

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