VeriFactu para gestores de alquiler vacacional 2026

Que es VeriFactu

VeriFactu es el sistema de verificacion de facturas de la Agencia Tributaria (AEAT), regulado por el Real Decreto 1007/2023, de 5 de diciembre. Su objetivo es garantizar la integridad, trazabilidad y veracidad de las facturas emitidas por los contribuyentes espanoles.

En la practica, VeriFactu obliga a que el software de facturacion cumpla requisitos tecnicos que impiden la manipulacion de facturas una vez emitidas.

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Por que se creo VeriFactu

El fraude fiscal relacionado con la facturacion (software de doble contabilidad, facturas fantasma, manipulacion de numeracion) ha sido un problema historico. VeriFactu ataca esto desde la raiz: si el software no permite alterar facturas sin dejar rastro, el fraude se complica enormemente.

Para el contribuyente honesto, VeriFactu no cambia nada operativamente (si usa buen software). Simplemente anade una capa de seguridad que beneficia a todos.

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Los 4 pilares tecnicos de VeriFactu

1. Encadenamiento de hashes (SHA-256)

Cada factura emitida genera un hash SHA-256 que incluye:

• Los datos clave de la factura actual (numero, fecha, NIF, base, IVA, total)
• El hash de la factura anterior

Esto crea una cadena inalterable: si alguien modifica una factura intermedia, el hash cambia y toda la cadena posterior se rompe. La AEAT puede verificar la integridad de toda la cadena en cualquier momento.

Ejemplo simplificado:

Factura FAC-001 → Hash: a3f2b8...
Factura FAC-002 → Hash: 7c9d1e... (incluye hash de FAC-001)
Factura FAC-003 → Hash: e5a4f0... (incluye hash de FAC-002)

Si alguien modifica FAC-002, su hash cambia. FAC-003 esperaba el hash original de FAC-002, asi que la cadena se rompe.

2. Codigo QR

Cada factura emitida debe incluir un codigo QR que contiene informacion verificable. Cualquiera puede escanear el QR y verificar la factura en la sede electronica de la AEAT.

3. Comunicacion electronica a la AEAT

Las facturas deben comunicarse electronicamente a la AEAT. Hay dos modos:

• Modo inmediato (SII): la factura se envia en tiempo real o casi real (para empresas grandes, ya existia)
• Modo VeriFactu: la factura se registra localmente con hash y QR, y se comunica periodicamente

La mayoria de gestores de alquiler vacacional usaran el modo VeriFactu (no el SII).

4. Registro de eventos (audit log)

Cada accion sobre una factura debe quedar registrada en un log de auditoria inalterable:

• Creacion del borrador
• Emision (asignacion de numero y hash)
• Envio al cliente
• Modificacion (solo datos no criticos en borrador)
• Anulacion/rectificacion
• Envio a la AEAT

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Tipos de factura AEAT

VeriFactu distingue varios tipos de factura, cada uno con su codigo:

Facturas ordinarias

Codigo	Tipo	Uso
F1	Factura ordinaria	La mas comun. Factura completa con todos los datos
F2	Factura simplificada	Equivalente al ticket. Importes bajos sin datos del receptor
F3	Factura de reemplazo	Sustituye a una simplificada anterior

Facturas rectificativas

Codigo	Tipo	Uso
R1	Rectificativa por error en datos	Error en importe, IVA, datos del cliente
R2	Rectificativa art. 80.3 LIVA	Concurso de acreedores
R3	Rectificativa art. 80.4 LIVA	Creditos incobrables
R4	Rectificativa (otros supuestos)	Otros motivos de rectificacion
R5	Rectificativa en simplificadas	Rectificacion de tickets

Metodos de rectificacion:

• Sustitucion: la nueva factura anula y sustituye completamente a la original
• Diferencia: la nueva factura solo refleja la diferencia (positiva o negativa)

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Cuando es obligatorio VeriFactu

Obligatorio para:

• Todos los contribuyentes que emitan facturas mediante software informatico
• Autonomos y empresas que usen programas de facturacion
• Gestores de alquiler vacacional que facturen comisiones a propietarios

No obligatorio para:

• Contribuyentes que emitan facturas manuales (en papel, sin software)
• Pero cuidado: si usas Word o Excel, Hacienda puede considerar que estas usando "software" y exigir cumplimiento

Plazos:

El RD 1007/2023 establecio plazos de adaptacion. A fecha de 2026, la mayoria de software de facturacion debe cumplir con los requisitos.

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Que pasa si no cumplo

Las sanciones por no cumplir con los requisitos de VeriFactu son significativas:

• 150 EUR por factura emitida sin los requisitos tecnicos (hash, QR)
• Sanciones adicionales por manipulacion o destruccion de registros
• Para un gestor que emite 10-20 facturas al mes, eso puede suponer 1.500-3.000 EUR/mes en sanciones

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VeriFactu vs SII

No son lo mismo, aunque comparten objetivos:

	VeriFactu	SII
Para quien	Todos los contribuyentes	Grandes empresas (>6M EUR)
Comunicacion	Periodica	Tiempo real (4 dias)
Hash encadenado	Si	No
QR	Si	No
Obligatorio desde	2025 (plazos adaptacion)	2017

Si eres gestor de alquiler vacacional con facturacion inferior a 6M EUR, tu sistema es VeriFactu, no SII.

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Software de facturacion que cumple VeriFactu

La mayoria de software de facturacion generalista ya integra VeriFactu:

• Holded, Billin, SumUp, Quipu, Contasol...

Pero si eres gestor de alquiler vacacional y necesitas ademas:

• Importar reservas de Airbnb/Booking
• Calcular comisiones, IVA y IRPF automaticamente
• Generar liquidaciones mensuales
• Enviar al propietario con portal de acceso

...entonces necesitas un software especializado que integre VeriFactu dentro del flujo de gestion.

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Como te ayuda Itineramio

El modulo de gestion integra VeriFactu de forma nativa dentro del flujo completo de gestion de alquiler vacacional:

Flujo completo:

1. Importas reservas de Airbnb/Booking (CSV o Gmail)
2. Generas la liquidacion (el sistema calcula comision, IVA, limpieza, gastos, IRPF)
3. Emites la factura con un click:
   • Numero correlativo automatico
   • Hash SHA-256 encadenado con la factura anterior
   • QR generado automaticamente
   • Envio automatico a la AEAT via VeriFactu
4. Envias al propietario por email (PDF + link al portal)

Funcionalidades VeriFactu en Itineramio:

• Hash SHA-256 automatico al emitir
• Encadenamiento verificable (puedes auditar toda la cadena)
• QR en cada factura
• Envio a la AEAT integrado
• Facturas rectificativas (sustitucion y diferencia, tipos R1-R5)
• Log de auditoria de todas las acciones
• Verificacion de cadena de hashes
• Series estandar y rectificativas

Todo ocurre al hacer click en "Emitir factura". Sin configuracion adicional, sin software externo.

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Esta guia es orientativa. VeriFactu tiene plazos de adaptacion que pueden variar. La informacion se basa en el RD 1007/2023 y puede actualizarse. Consulta con tu asesor fiscal o con la AEAT para confirmar plazos y obligaciones concretas.